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    1. 地產(chǎn)市場需要一場存量盤活
      2013-07-16   作者:劉曉忠  來源:21世紀經(jīng)濟報道
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        最近,中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所等發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》,并認為今年全國房價仍面臨較大上漲壓力。最新數(shù)據(jù)顯示,上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,同比增長20.3%,上半年全國商品房銷售額33376億元,同比增長43.2%,似乎為唱多者提供了數(shù)據(jù)佐證。
        目前房市傳導(dǎo)出的諸多上漲理據(jù)帶有典型的路徑依賴,即看空者屢屢敗北和房市充沛著諸多非市場因素,讓市場非理性地認為,之前的土地城鎮(zhèn)化是為人口城鎮(zhèn)化儲備資源,隨著新型城鎮(zhèn)化以人口為主導(dǎo),大量人口開始向城市集聚會讓房市走出任何經(jīng)典的房地產(chǎn)周期,而迎來新一輪非市場因素主導(dǎo)的上漲周期。
        不過,基于市場邏輯解析房價走勢的詮釋力不足。當前對房價走勢近乎癲狂的預(yù)期,可能反映的是最后的盛宴。房子的單邊上漲周期,根因在于遏制房價過快上漲有時候用力不當。
        最為典型的是,將調(diào)控重點放置在需求管理,有了限購等政策,但房市卻出現(xiàn)了一方面空置率高企,存量房待價而沽、坐地生財;一方面類似于6月“錢荒”,近年來房市始終受困于市場不缺房的“房荒”中。換言之,市場不缺房,一則源自中國住房自有率是國際上最高的之一,一則是有限供給,即房市始終面臨著存量房沉淀問題,大部分城市擁有兩套房以上者眾多,而通過限購既抬高多套房者交易成本,又通過收緊開發(fā)商正規(guī)融資渠道等影響新增需求,進而無形中為存量房持有者、開發(fā)商提供了坐地生財?shù)目臻g,同時最大化地方政府土地出讓收益。
        所有這些因素作用于樓市就是,在真實通脹壓力高企下,房產(chǎn)成為居民尋求財產(chǎn)安全的主要手段。而一旦居民把房產(chǎn)作為對沖通脹等的實物儲備手段,即便采取任何嚴厲措施收窄房企融資渠道,經(jīng)濟金融乃至社會資源都會“決堤”般地流向房市,最終導(dǎo)致貨幣信貸資源的“空轉(zhuǎn)”,整個經(jīng)濟日益虛擬和泡沫化。
        鑒于此,6月不缺錢的流動性事件,透射出制造金融市場出現(xiàn)的流動性黑洞,主要集中在兩大領(lǐng)域:一是大量金融資源投資于難以產(chǎn)生現(xiàn)金流的項目,出現(xiàn)債務(wù)滾動發(fā)展,并在借新?lián)Q舊中,巨額地方和企業(yè)負債是“喂不飽”的狀態(tài);一就是房市,即巨額的投資和土地財政使地方政府愈發(fā)倚重于土地溢價,而地價與房價的互動上漲,使要維持高房價和整個經(jīng)濟高負債,必須投入大量貨幣流動性維系房價泡沫,房市最終變成了喂不飽的終極吞錢機器。
        因此,要有效盤活貨幣信貸和財政存量,首當其沖的就是盤活房地產(chǎn)存量,推動樓市政策調(diào)整,即可出臺降低房市交易成本的改革和政策,引導(dǎo)存量和增量入市,主動戳穿地產(chǎn)泡沫。否則,若要維系地產(chǎn)泡沫,不僅盤活存量將很可能事與愿違,而且房價泡沫將難以為繼,最終就如同狼來了,等市場接受房價預(yù)期上漲,狼就真的來了,而且是以斷點均衡的巨大沖擊,讓人猝不及防。
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