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    1. 控房價考驗政府推地讓利決心
      2013-05-20   作者:王瑞霞  來源:證券時報
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        國家統計局日前公布的數據顯示,北京4月房價漲幅放緩,然而業內人士質疑這是緣于限價令的假摔。限價令固然使房價數據短期得以改觀,但樓市背后的諸多矛盾并未根本解決。北京控房價若要取得長久效果,下一步將考驗政府在土地出讓中的讓利決心。
        新國五條地方配套細則實施以來,北京土地市場出現全國罕見的降溫現象。上周通州兩地塊流標,在5月擬出讓的地塊中,至今仍有幾塊地無人報價。究其原因,一方面調控新政下開發商拿地趨于謹慎,另一方面政府土地出讓底價設定偏高。調控新政下,商品房勒令限價出售,樓市降溫意圖明顯,地方政府仍高價賣地令人費解。
        需要警惕的是,土地出讓流標無疑將加大供地計劃無法完成的風險,未來住房供應可能減少,從而為房價上漲埋下隱患。這在以往的樓市調控中已有深刻的教訓。
        作為房價上漲的起始環節,土地出讓如何改革是一道繞不過去的坎。值得關注的是,北京住建委已表示目前正在研究“限價房序列管理”細則,意欲通過增加“限房價、競地價”地塊供應,解決屬于“夾心層”的中等收入家庭的自住、改善型需求。由于在土地出讓環節直接限定了房價,這種土地出讓方式對于房價的下拉作用是可以期待的。
        但這種供地方式如何實施仍存在兩大疑問:一是政府以此方式推地的數量有多大,二是限房價限到什么水平。對這兩大疑問的回答,都將考驗政府讓利的決心。
        作為土地出讓創新模式之一,“限房價、競地價”并不算新鮮事物。2010年,房山區長陽鎮的一塊地首次采用該方式出讓,但之后變得鳳毛麟角。相比之下,“限地價、競配建政策房面積”出讓比例近年來上升較快,個中原因,“限房價、競地價”不僅使開發商兩頭受限,風險增大,而且政府土地出讓收入變得不確定,利益無法保障,所以其遇冷,應與政府土地出讓利益考量有很大的關系。
        “限房價、競地價”會不會成為未來供地的主流模式尚待觀察。根據北京市住建委的表態,只有部分商品房實施“限價房序列管理”,自然也只有這部分住房采取“限房價、競地價”的土地出讓方式,而高檔商品房的土地出讓還會采用更市場化的方式。
        總之,新供地方式何時啟動,占多大的比例,限房價如何限,這些關鍵問題都將成為影響北京房價后續走勢的重要因素,對于地產商的博弈心理也將產生巨大的影響,須密切關注。
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