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    1. 把樓市稅費納入宏觀調控
      2013-05-17   作者:馮海寧  來源:證券時報
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        房地產稅收是地方政府最強勁的收入來源,值得關注的是,房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關,但凈利潤總額一直低于繳稅額,有報道稱,房企每賺1元錢,政府就要同時收取1.02元的稅收。
        統計數據顯示,2007年至2012年,139家A股上市房企凈利潤為6139.77億元,低于6287.27億元的繳稅額。這組數據再次證明,掘金樓市的不僅是開發商、商業銀行、投資投機者,地方政府才是最大的“掘金者”。這里所說的“掘金”,其實是與民爭利,把民間財富轉變成企業利潤和政府稅收。
        10年9次調控,房價屢調屢高,根源之一就在于,本該是“裁判員”的地方政府,由于利益的驅使變成了“運動員”。如此一來,即使出臺再多的樓市“國X條”,在地方上也會難以落地。
        目前,針對開發商征收的稅費有營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、契稅等。此外,在新房交易中個人還要繳納印花稅、契稅、登記費等;在二手房交易中,個人要繳納營業稅、契稅、個人所得稅等。也就是說,地方政府不但從開發商那里收取很多稅費,而且還從房屋買賣人身上收取不少稅費。地方政府對房地產“一菜四吃”讓地方政府成為樓市的最大贏家。
        樓市宏觀調控要想達到應有的目的,不僅要調控開發商和購房人,更要調控地方政府。但在以往的“國X條”中,盡管要求地方政府公布房價控制目標,失職者要約談和問責,但這些措施并沒有落到實處,比如,房價屢調屢高,卻不見地方官員被問責。
        要想讓房價穩定或回歸合理水平,首先是地方政府不能與民爭利;其次是地方政府必須回歸“裁判員”角色;第三,地方政府必須真正承擔起落實宏觀調控政策的責任。當然,還需要完善法律法規、強化住房保障、抑制投資投機等,尤其是需要通過財稅改革讓地方政府的財權與事權相匹配。
        種種事實說明,如果樓市調控不調控地方政府,很難成功。必須把來自樓市的財政收入納入到宏觀調控的“組合拳”中,比如,根據各地實際情況為土地出讓收入和房地產稅費收入設置幾條紅線,越線者問責;再比如,把清理不合理稅費作為一項考核指標等。換言之,要降房價必先降稅費。
        雖然來自樓市的各種稅費收入,可以用來充實公共財政,但地方政府過分依賴于房地產,就會忽視新的經濟增長點,就缺少創新的動力。
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