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    1. 房地產調控應尋求新思路
      2013-05-16   作者:項崢(經濟學博士)  來源:每日經濟新聞
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        近日,北京樓市調控出現了新動向。為緩解北京房價連續上漲壓力,北京市升級住房限價令,即經北京住建委審批的商品房預售證,需要提交市長辦公室,并由分管副市長審批后才發放;副市長審批要點有兩方面,一是該樓盤預售價格,一是前一期項目成交價格以及周邊樓盤價格情況;若預售價格超出紅線,商品房預售證將不能通過審批。
        與此同時,北京市政府擬在土地出讓前確定其入市價格,通過土地出讓、稅收政策優惠等措施,保證商品房價格處于中低價位。這些情況表明,在房價上漲預期尚未根本逆轉的背景下,如何采取有效措施確保調控目標實現,以北京為代表的一線城市政府正在尋求樓市調控的新思路。
        當前一線城市房價確實面臨一定失控風險。去年以來,一線城市房地產市場在全國率先回溫,并在今年初迎來小高潮,住房成交價格再上新臺階。以北京為例,三環以內商品房掛盤價格大多在5萬元/平米,與上年同期相比單價差不多提高了1萬元。
        時下我國實體經濟盈利能力下降,A股市場低迷,黃金價格大幅下降,而我國M2余額已經超過百萬億元大關。相比較各類投資品和工具而言,一線城市房價堅挺,投資回報較高,社會各路資金追逐房價動能十分充足。且房地產開發企業對一線城市房地產市場發展趨勢一致性看好,據美聯中國統計數據顯示,截至5月13日,上海、廣州和長沙三地已經誕生3個年內地王,業內預計北京豐臺區地塊或成為第4個地王項目。因此,北京市政府及時升級住房限價令,清晰表明政府立場,有利于向社會傳遞信號,引導社會房價預期,緩解房價上漲壓力。
        一線城市房價失控主要是供不應求所致。目前看,北京市住宅供應受到兩方面制約。一是二手房供應受國五條政策影響較大。住房轉讓所得征收20%的個人所得稅政策,有可能會影響到北京二手房入市規模。從總量看,北京存量住房規模較大,但擁有二套及以上房子的人較多,絕大部分人并不符合免稅的條件。由于稅率較高,促使房主由出售轉向租賃市場,減少了二手房市場的供應。二是新房供應不足。據統計,目前北京新建住宅庫存包含(期房住宅現房住宅)合計套數為6萬余套,處于歷史低位。2013年1~4月,北京市完成住宅投資同比下降6.6%,可能會影響到未來市場的供應。北京市商品房限價令政策成效如何,還需時間和市場檢驗。但限價令政策實施后,開發商利潤率受到擠壓,有可能會影響到未來開發的積極性。
        一線城市住房市場調控應尋求新思路。一線城市住房價格堅挺,除了城市本身的區位、人文、環境等因素推動外,主要還是旺盛的社會需求下資金驅動的結果。北京的住房供應面對的是一個開放的市場,需要滿足來自北京、全國甚至是國際上的需求。
        由于北京服務業比重在70%以上,中等以下收入人群多,中等收入人群比重大,高收入群體人數也不少,注定了北京住房供應必須要分割為三元體系:一是保障性住房體系,主要滿足中低收入人群需求。保障性住房建設,需要采取有力政策措施鼓勵社會資金參與建設,且以長期租賃為主,在租賃價格和出售價格上進行政策性補貼。二是商品房市場體系,主要滿足中等以上收入人群需求。商品房市場要采取稅收政策,放開行政管制,允許自由價格交易,但要根據交易價格征收高昂的交易稅和所得稅。與此同時,要采取積極穩妥措施鼓勵、刺激、促使存量房入市,而征收房產稅可以說是一個比較好的選擇。三是限價房體系,主要滿足夾心層的住房需求。隨著經濟的發展,北京市社會結構將日益呈現出“橄欖型”,中等收入人群比重將加大。這部分人群對北京市經濟穩定增長意義重大。
        據報道,北京市政府正在研究“限價序列管理”,這表明北京樓市調控機制正由二元向三元轉變,即由此前“商品房+保障房”的二元調控模式,向“滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入群體的商品房”三元調控機制轉變。對此,市場與老百姓均應以積極心態來面對。
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