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    1. 美國房市離春天還很遙遠
      2013-05-08   作者:陳思進(國際金融界資深觀察人士)  來源:證券時報
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        近日,由社科院文獻出版社與中國建投投資研究院聯合推出的《藍皮書》稱,預計今年中國房價總體將趨于穩定,并稱投資中國樓市不如去美國買房地產。
        《藍皮書》認為,在保持經濟平穩增長、加強房地產調控政策、推進城鎮化發展的調控政策影響下,預計2013年中國房價總體將趨于穩定。相比之下,2012年美國房地產市場銷售和價格雙雙觸底回升。2013年美國房地產市場仍將延續量價齊升的態勢。
        《藍皮書》稱,中國樓市上漲的空間有限,且對投資需求有諸多限制,而美國正處于觸底回升階段,按照美國房地產周期的歷史情況推斷,該上升趨勢大致能維持5到7年,有較大的上漲空間,所以投資中國樓市不如去美國買房地產。
        看來這個《藍皮書》好像對美國樓市情有獨鐘,那我來談談美國樓市的情況吧。
        過去一年來美國的樓市的確見底回升,房價比最低時平均上漲了超過6%,有些地區漲幅甚至超過了9%。市場表面上看起來很火熱,但實際上美國樓市真正回春還有待時日,房價甚至會很快跌回原來的價位。主要原因有以下幾點:
        首先,這次房地產復蘇是由投資者引導的,這些人只是利用當前的低利率以及低房價,一旦利率和房價都上漲,這些人就會退出市場。有史為鑒,但凡由投資者帶動的市場結局都很不好。有些地區房價漲得很快,更是因為大量投機成分的推動,這與當初出現房地產泡沫時的原因完全一樣,F在有不少大資本和有經驗的個人在買進大量的房地產,同時也有完全沒經驗的一些買家跟進了市場——這恰恰是市場到頂的一個跡象。
        其實,在一些房地產火熱的地區,房價已經開始回調了。比如Phoenix,在今年1月里房價比去年同期上漲23%,很多投資者買了房子就準備出租,但是房租并沒有升,而且當地的空房率較高。一旦投資者意識到投資回報很低,他們就會退出市場。
        其次,美國的經濟復蘇并不強勁。現在經濟對房地產的影響大過房地產對經濟的影響。特別令人擔心的是失業率。3月新增就業職位比預期的要少,明顯減緩了。與此同時,3月有五十萬人放棄找工作,說明這些人失望了,這也是美國經濟虛弱的一個跡象。只有等到就業市場好轉后,房地產的需求才會真正上升。
        長期失業率堪憂。盡管官方公布的失業率自2012年9月份以來已降至8%以下,但勞動參與率僅為63.5%(這反映了實際失業率),創下1981年9月以來的最低水平,而長期失業率則達到歷史上的最高點40.6%(失業超過6個月或以上)和31.4%(失業一年或以上)。其主要原因是制造業工作的流失和政府工作的縮減,結果是中產階級的減少和低收入階層的擴大,并抑制美國經濟增長的最大動力——私人消費。
        第三,政府削減財政會影響房價。美國政府財政削減額度為850億美元,這將影響房地產的復蘇。財政削減,以及聯邦政府工作人員的無薪假期,減少失業金,減少軍備開支等等,都會導致失業和薪金收入降低,結果可能是國民生產總值的增長減少一個百分點。
        第四,目前的按揭利率非常低,30年期僅為3.5%,這個利率遲早會升的,一旦升起來人們買房的壓力就會增加很多,到那時很多人又會交不起按揭了。
        最后,由于房價低,其實有大量待售的房子還沒有進入市場,如美國的金融機構手里還有數以百萬計的法拍屋,樓市一穩定,就會推出,從而限制房價進一步回升。
        總之,美國樓市的真正回春還有很長的路要走,想去美國投資的民眾,請三思而行。
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