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    1. 抵押土地是房價重要推手
      2013-04-23   作者:譚浩俊  來源:每日經濟新聞
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        譚浩俊

        土地抵押是企業獲得貸款最主要的手段之一。凡是土地資源比較豐富的企業,獲得貸款的難度就小。對銀行來說,土地抵押則是風險最小、可控性最強的一種貸款方式。
        從過去的情況看,土地抵押貸款,一般都發生在實體企業身上。因為,只有實體企業才會掌握一定的土地資源,才能通過土地抵押獲得相應貸款。更重要的,由于實體企業的土地一般都是按照實體產業的價格進行評估,價值很低,獲得的貸款數量也很少。對銀行來說,基本沒有風險。即便企業因為經營不善出現關閉、歇業和破產,銀行也能從土地上將風險降到最低點。
        隨著房地產業的快速發展,特別是城市建設步伐的加快,土地抵押不僅成為貸款的主要發放渠道,而且土地的抵押價格也在不斷上漲,絕大多數土地的抵押價格都達到了過去的幾倍、十幾倍,甚至幾十倍。
        據國土資源部近日公布的《2012年中國國土資源公報》顯示,截至2012年底,全國84個重點城市處于抵押狀態的土地面積已達34.87萬公頃,抵押貸款總額則高達5.95萬億元。按照這一數據測算,每畝土地抵押貸款的金額已達到110萬元以上,比起過去十多二十萬一畝的貸款金額,高出了過去實體企業貸款幅度的5~10倍。
        貸款折價幅度大幅提高的主要原因,在于這些土地絕大多數都是建設用地、開發用地,商業價值遠高于實體產業用地。
        眾所周知,這些年,房價出現大幅上漲的現象,最關鍵的原因,就是土地價格的過快上漲。一方面,土地價格的上漲,能夠給地方政府帶來巨大的收益,可以為政績工程、形象工程等提供強有力的財力支撐;另一方面,銀行為了確保貸款不出現風險,也會助推土地價格的上漲。因為,在這些充當了抵押物的土地上,還有大量的居民用房、經營用房等,如果土地價格不拉上去,貸款的風險就會很大。
        正因如此,34.87萬公頃的抵押土地,就極有可能成為下一步房價上漲的重要推手。特別是掌握在政府融資平臺手中的土地,更會成為地方政府抵制樓市調控、推高地價和房價的一種隱形力量。開發商為了將掌握在手中的土地升值,也會與地方政府結成利益共同體,共推地價和房價上漲。
        要確保房價不再上漲,需采取強有力的手段,將政府通過融資平臺抵押在銀行的土地釋放出來,將掌握在開發商手中的土地以調控和執法的方式盡快開發,不然,就依法沒收或收取土地占用費,而不讓開發商在捂地中獲取暴利。只有這樣,房價上漲的內在動力才會降低,房價也才會回歸理性。
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