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    1. 購房者承擔個稅折射樓市扭曲
      2013-04-22   作者:馮海寧  來源:每日經濟新聞
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        近日,有媒體報道北京已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例出現,28萬元個稅由買房者承擔。值得關注的是,按照政策規定,本應由賣房者承擔個稅。顯然,買房者承擔28萬個稅,不是個案,將是普遍現象。
        在地方版“國五條”中,北京版本不僅嚴厲而且詳細。以個稅為例,其他地方細則要么不涉及20%個稅,要么個稅規定不具有可操作性,而且“國五條”落地后據說多個地方個稅仍按老辦法執行。反觀北京市,不僅“20%個稅”征收規定相對明確,而且已經正式實施了新規定。這表明北京市的調控決心。
        不過,從北京個稅政策實施情況來看,并沒有嚴格按相關規定執行——按規定,賣房者獲利了,個人所得稅應該由賣房者來承擔,但結果卻是由買房者承擔了20%個稅。如此一來,“賣房征收20%個稅”政策就演變成了“買房繳納20%個稅”,完全變味了,非但沒有讓獲利者繳稅,反而增加了買房者負擔。
        一般來說,二手房購買者大多數是剛性需求者,而部分賣房者則是投資投機者。如果“20%個稅”由買房者來承擔,等于誤傷了剛需。盡管征收“20%個稅”有利于遏制二手房價格瘋狂上漲,但買房者承擔個稅的現象并不是我們希望看到的。能否糾正這種現象,或者如何糾正這種現象,需要深刻反思。
        事實上,“國五條”剛出臺時輿論就普遍擔心“20%個稅”會轉嫁給買房人。對此,住建部負責人在全國“兩會”期間表示,將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規,國家將會出臺保護購房者利益的措施。然而,至今并沒有出臺實質性的保護措施。
        既然“20%個稅”轉嫁給購房者屬于嚴重違規,按理說,嚴重違規就應該受到嚴厲處罰,以“殺一儆百”。但應該處罰誰呢,是具體經辦部門還是賣房者?而且,既然承諾出臺保護購房者利益的措施,為何又遲遲不見行動——究竟是嘴上說說而已,還是因為這種保護性措施根本無法實施而不出臺呢?
        在筆者看來,購房者承擔個稅是樓市扭曲的一種折射,涉及三個方面:其一,供需關系不平衡導致個稅轉嫁。由于一線樓市目前還是賣方市場,即賣房者說了算,買房者只能來承擔個稅。如果不改變供需失衡,不僅“20%個稅”會被轉嫁,房產稅“擴圍”后也會被轉嫁。而稅收被轉嫁之后,就達不到調控、調節應有的目的。
        其二,政策設計似乎存在漏洞。房價之所以瘋狂上漲,主要原因在于供小于需,這個問題早就很明顯了。但在設計“20%個稅”政策時,似乎沒有充分考慮到供需失衡、個稅容易被轉嫁這個現實。如果充分考慮到這些現實問題,應該在“國五條”中就有預防政策走樣的相關措施,以避免轉嫁個稅。
        其三,房屋中介扮演不好角色。盡管供需失衡是個稅被轉嫁的主因,雖然由買賣雙方協商誰繳個稅,但由于二手房交易大多通過中介機構,中介機構為了促進交易獲得利益,往往就會扮演不太光彩的角色,譬如,忽悠買房者承擔個稅。據悉,中介行業協會打算引導買賣雙方各承擔一半的個稅,筆者認為恐怕沒有多少實際效果。
        毫無疑問,樓市供需失衡不僅導致房價上漲等問題,而且給宏觀政策調控樓市制造了不少麻煩。所以,宏觀調控必須圍繞供需失衡做 “文章”,既要讓土地供需平衡,也要讓房屋供需平衡。然而,“國五條”細則落地首周,十大房企半月拿地開支高達190億元,購地熱情絲毫不減——這至少說明宏觀調控還沒有讓開發商心態平衡。
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