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    1. 政府指導商品房價格不如為土地出讓定價
      2013-04-12   作者:馮海寧  來源:每日經濟新聞
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        北京市住建委負責人日前表示,新建樓盤在申請預售資格時,開發商要報價,“報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格,也不能明顯地高于周邊的同類品質的樓盤,住建部門會對報價進行引導和指導。如果開發商不接受指導,可能就不發預售許可證,或成交資格備案中不給予備案,確保價格不能過快上漲。”
        政府指導商品房定價在我國早有先例。南京在2007年就曾對商品住宅實施過以“政府指導價”為核心的價格監管制度。北京市這一次政府指導房價也有政策依據,“國五條”就規定:對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導,或沒有實行預售資金監管的商品房項目,可暫不核發預售許可證書。
        盡管政府指導房價早就存在爭議,有開發商認為這是違反市場規律“開倒車”,但也要看到有一定積極意義。通過這種價格管制方式可以起到暫時穩定房價的目的,還可以控制開發商利潤,因為高價房多是“暴利房”,另外,有利于調整住房供應結構,通過指導、干預房價可促使開發商多開發中低價位的普通商品房,因為開發高價房的政策風險太大。
        地方政府在指導房價的同時,還要消除公眾和市場的種種疑問:一是這種調控方式雖然有政策依據,但法律依據是否很充分?盡管《中華人民共和國價格法》第18條規定,部分商品和服務價格,政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價,但是,適用范圍以中央和地方定價目錄為依據,從可查的中央和北京定價目錄來看,商品房似乎不在指導價范圍內。希望有關方面對此予以說明,以消除疑問。
        其二,政府指導房價的效果究竟如何?不可否認,政府指導房價由于限制了價格,暫時會有一定效果,但有效期多久,最終效果如何,則有待觀察。政府指導房價只會帶來兩種結果:一種是開發商犧牲部分利潤在政府指導價范圍內銷售;另一種是,開發商在限價期間不銷售,而是延后銷售,那么,房價暫時穩定之后,很可能會迎來大反彈。
        其三,有沒有比政府指導房價更好的干預手段?顯然,有多種手段可供選擇,可以干預地方政府 “利潤”。最近,有媒體根據官方數據粗略估計,政府和銀行2012年從房地產市場獲得收入4.7917萬億元,占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。如果把“75%”減掉一半,房價必然下降。另外,還可以像德國一樣對暴利開發商判刑,向高價房開發征收特別稅等,可控制開發商利潤,進而穩定房價。
        在筆者看來,與其指導房價不如指導地價。眾所周知,地價對房價具有明顯推動作用。一塊高價出讓的地塊,就會直接影響到周邊房價——高地價不但影響當前房價,也會影響以后房價走向。由于地方政府可以從高價地塊出讓中獲得巨大利益,那么,地方政府與開發商就容易形成利益共同體,中央調控房價就會遇到阻力。
        商品房不同于限價房、經濟適用房,既然是一種商品,最好的辦法是通過市場手段、經濟手段來調控。而土地在公開出讓之前,無疑屬于比較稀缺的資源,更適合政府來指導定價,對即將出讓的土地設置一條紅線,只能按紅線范圍內的價格出讓,如果土地出讓價格超越紅線則不批準或無效。如此一來,地價對房價就沒有推動作用了。由于土地是政府壟斷經營,政府定價和政府指導價更適合規范壟斷產品的價格。
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