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    1. “升級版”限價房能否拉低北京房價
      2013-04-11   作者:樊大彧  來源:北京青年報
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        昨天(4月10日),北京市住建委負責人的相關表態,讓北京“國五條”細則中被忽視的內容,成為輿論關注的焦點。3月30日,京版國五條樓市細則落地,其中最引人關注的內容是“對京籍單身人士禁購二套房”,而京版“國五條”細則提出“限價房序列管理”的相關內容,卻沒有引起輿論足夠重視。市住建委主任楊斌昨天表示,目前正在研究限價房序列管理的具體細則,部分適合自住、改善需求的商品房將納入該序列,并對購房人的資格和再上市條件進行限定。
        何為“限價房序列管理”?市住建委負責人昨天的解釋是,“限價房序列管理是一個針對商品房的新概念,主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求;部分適合‘夾心層’的商品房,將納入該管理序列”。由此可見,“限價房序列管理”可以理解為,對部分商品房實施限價房式管理,也可以這樣理解,北京將推出“升級版”限價房。
        何為“升級版”限價房?北京市目前銷售的限價房,又稱限房價、限地價的“兩限”商品房,限價房主要用于解決中低收入家庭的住房困難。京版國五條細則以及市住建委負責人透露的信息顯示,未來納入“限價房序列管理”的商品房,是用于滿足中等收入者的“自住、改善型”需求。這意味著,這種商品房對應目標人群的收入應高于目前限價房申請者;對應的商品房的品質和價格也都應高于目前限價房。因此,盡管“限價房序列管理”的具體細則還未出臺,市住建委也沒有為相關商品房正式命名,但稱其為“升級版”限價房還是名副其實的。
        “升級版”限價房,是否會得到開發商的響應?與一般商品房不同,限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象,政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算后,設定土地出讓的價格范圍,從源頭上對房價進行調控。北京在2007年推出限價房建設計劃,得到中低收入家庭歡迎,但推行之初卻遭到房地產開發商的反對。但是,隨著地產宏觀調控的不斷深入,許多地產商也開始樂于參與限價房項目,其中原因是,限價房雖然沒有暴利,但利潤穩定且項目不受調控影響,涉及建設項目的銀行信貸不論利率還是規模都可得到充足保障。此次北京國五條細則明確了對“升級版”限價房項目將提供相應優惠政策,因此,可以預期開發商是不會拒絕參與其中的。
        “升級版”限價房的推出,能否降低北京房價?此前,在京版國五條細則出臺后,有業內專家表示,該細則是國內各城市中最嚴厲的,而且認為“北京是唯一提出降房價的城市”。隨著市住建委有關“限價房序列管理”新概念的明確,京版細則的內涵也逐漸豐富和清晰,我們可以發現,有關專家“北京提出降房價”的解讀,其實是誤讀。為什么是誤讀?京版細則中提出的本市2013年房價控制目標是,“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理”。由此可見,因為北京市住建部門提出了有關新概念,“自住型、改善型商品住房”這個本來泛泛的房地產用語,在京版細則中已經具有了特定的內涵,“自住型、改善型商品住房”應該就是具體指“升級版”限價房,這部分住房的價格不能代表北京市整體房價。
        市住建委負責人昨天的表態,讓京版國五條細則的真實面貌逐漸清晰。至于,未來價格較低的“升級版”限價房,能否拉動北京市整體房價下降,目前無從判斷。因為,北京市房價首先取決于未來我國房地產市場的整體走向;其次,北京市整體房價能否被拉低,也取決于各種限價房的建設和上市數量。京版國五條細則提出了讓人心動的新概念,有關概念能否落實并讓更多市民圓了住房夢,讓我們拭目以待。
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