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    1. 購買力透支增大房價上漲壓力
      2013-04-08   作者:項崢  來源:經(jīng)濟參考報
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        對在城市生活的大多數(shù)人來說,購買住房不僅僅是滿足居住需求,而且更多涉及到家庭未來收入的跨期分配與財富的合理配置。因此,透支購房能力,實際上是居民在房價上漲預(yù)期與個人收入增長緩慢的雙重壓力下所作的艱難抉擇。
        但這種透支行為在客觀上對房價上漲形成壓力。若以世界銀行關(guān)于發(fā)展中國家合理房價收入比為4到6來衡量,即使考慮我國國情和歷史發(fā)展階段,將這一標準上浮為6到8,部分城市也明顯高出合理范圍。這不僅表明部分樓市可能存在泡沫,而且反映出相當部分居民購房能力被不同程度透支,增加了未來房地產(chǎn)市場運行風險。
        目前看,部分居民透支購房能力,主要是受到四種效應(yīng)驅(qū)動。
        一是財富保值效應(yīng)。我國歷來有“以末致財,用本守之”的傳統(tǒng),而土地就是所謂的“本”。演變到現(xiàn)在,“本”又體現(xiàn)為房產(chǎn)。房產(chǎn)比黃金更能抵抗通貨膨脹。2006年至今,部分熱點城市熱點區(qū)域房價上漲7倍,同期黃金價格最高才升了4倍。特別是當前我國居民投資渠道狹窄、投資工具稀少,而社會財富保值需求極其旺盛。相比較而言,投資房產(chǎn)更能實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目的。
        二是財富示范效應(yīng)。住房市場羊群效應(yīng),并不是居民的盲目跟風選擇,而是具有深刻的內(nèi)在邏輯。觀察他人經(jīng)濟行為,不僅可以收集風險信息,而且是進行風險決策體驗的一種有效途徑。事實證明,2003年以來決定購買房產(chǎn)的人,都從房價的快速上漲中或多或少增加了真實或紙面財富。可見,房地產(chǎn)市場財富示范效應(yīng)非常驚人。
        三是恐漲效應(yīng)。雖然部分居民并不具備購房能力,但還是要透支未來收入,想方設(shè)法籌集資金購買住房,其根本原因在于擔心房價繼續(xù)上漲。十年的調(diào)控,房價不僅沒有下跌,而且達到驚人高位。由此可見,房價上漲預(yù)期存在很強的路徑依賴,實現(xiàn)根本逆轉(zhuǎn)難度較大。
        四是婚房效應(yīng)。購房是一種經(jīng)濟行為,更是一種社會行為。對于即將步入婚姻殿堂的青年男女來說,住房已經(jīng)成為不可或缺的前置條件。“丈母娘需求”真實而又普遍,是住房剛性需求的重要組成部分。
        應(yīng)該看到,購房能力過度透支,將導(dǎo)致住房需求集中性前移,增加當期房價上漲壓力,增大未來波動風險。
        為保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行,勢必要求采取綜合性措施,著力降低房價收入比。一是擴大投資渠道。向民間資本開放一些有盈利前景的投資領(lǐng)域,推出更多投資工具,讓居民有更多的投資選擇。二是充分運用稅收杠桿。當前要嚴格執(zhí)行個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得凈值按20%征收個人所得稅的政策,進一步發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)收入分配作用,減少財富示范效應(yīng)。三是加大保障性住房建設(shè)。保障性住房建設(shè)總體滯后于商品房市場開發(fā),且建設(shè)資金來源明顯不足,可考慮出臺優(yōu)惠政策,充分吸收社會公眾資金,鼓勵符合條件的企事業(yè)單位參與保障性住房建設(shè)。四是合理引導(dǎo)社會預(yù)期。這不僅需要有權(quán)威的政策解讀,更需要加強監(jiān)督,及時發(fā)現(xiàn)并糾正地方在政策執(zhí)行中的偏差。
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