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    1. 樓市同城調控也要“差別化”
      2013-03-21   作者:沐籽  來源:證券日報
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        樓市調控進入“差別化”時代正逐漸成為共識。
        國家統計局最新公布的2月份70個大中城市住宅銷售價格指數顯示,京滬深穗四大一線城市領漲,而二、三線城市住宅銷售價格的漲幅相對較小。在一線城市和其他城市房價走勢分化逐漸明顯的情勢下,針對不同城市采取程度不同的調控政策成為必然選擇。
        筆者以為,一般“差別化”調控政策不能全面防控房價過快上漲,針對同一城市的不同區域,也應當采取不同的調控措施。
        國家統計局18日公布的房價指數顯示,北京新建商品住宅銷售價格2月份環比上漲3.1%,同比上漲7.7%,與2010年相比則是上漲10.9%,二手住宅銷售價格環比上漲2.2%,同比上漲6%。雖然北京房價領漲70個大中城市,但由于現行統計方案的計算標準問題,統計數據掩蓋了局部地區的房價快速攀漲的現象。
        以北京北三環內左家莊附近的二手住宅售價為例,2012年2月每平方米單價在24000元左右,而今,搜房網提供的統計數據顯示,左家莊北里3月銷售均價在41809元/平方米。靠近西土城地鐵站的塔院小區漲幅同樣驚人,2012年3月初,35000元/平方米的報價讓部分購房者望而卻步,而今,一套75平方米的兩居室已經報價415萬元。2013年3月,五道口城鐵附近的華清嘉園小區37平方米的住宅報價350萬元,任志強發布微博稱,2000年4月開盤時僅賣四千元。
        新建商品住宅價格的漲幅同樣快速。位于東南六環外馬駒橋的合生世界村及合生世界花園,目前均價分別為20000元/平方米和19000元/平方米,2011年底合生世界花園對外宣稱的開盤起價僅為9980元/平方米。
        2011年1月開始,國家統計局開始公布70個大中城市房價指數,按照當時公布的《住宅銷售價格統計調查方案》,《調查方案》提出“選取住宅樣本要兼顧不同地理位置。綜合考慮住宅類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性,保證上月、本月價格同質可比。由于存在級差地租,不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。”
        從表面來看,這份正在執行的《調查方案》考慮到了級差地租對住宅價格的影響,此外,還設置保障性住房和商品住宅兩個類別,商品住宅又分為90平方米及以下、90-144平方米、144平方米三個檔次,對不同類別、檔次的住宅進行雙加權計算全市住宅價格走勢。
        然而,從實際情況來看,目前,一線城市的新建商品住宅供應多集中在城市近郊區域。以北京為例,3月北京原本計劃開盤的36個項目,多數項目分布在通州、房山、順義、大興等郊區,五環內的項目僅有三個。大面積郊區縣項目涌入市場,即便是進行加權計算方式,依然難以真實反映出房價的快速反彈。
        在這種情況下,地方政府應當加大調查力度,分析各區域推盤成交差異,采用不同調控措施區別對待,如此,方能進行精準的樓市調控。
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