不改變激勵機制，土地財政不會改變。只要點土成金的“金手指”繼續(xù)存在，稅收、扶持實體等方面的改革必然滯后。
地方政府之所以對土地財政如此熱衷，原因是一次性提取40年或者70年的土地收益，在當期使用，并且在超發(fā)貨幣的推動下以資產(chǎn)品身份獲得高報價。
2007年以前，土地出讓收入納入預算外專戶管理，再將扣除征地補償和拆遷費用以及土地開發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國庫，納入地方政府性基金預算管理。2007年以后，全部土地出讓收入繳入地方國庫，納入地方政府性基金預算，實行“收支兩條線”管理，與一般預算分開核算，專款專用。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國土地出讓收入為1.3萬億元；2008年為0.96萬億元；2009年為1.42萬億元；2010年為2.7萬億元；2011年為3.15萬億元；2012年為2.89萬億元，6年加總土地出讓收入共計12.4萬億左右。
按照會計準則的收入確認原則，屬于本會計期的收入才應該予以確認，如果土地是30年使用權(quán)出讓，每年應當確認的收入就是土地出讓收入的1/30，70年土地使用權(quán)的則只能每年確認1/70。但現(xiàn)在的地方政府卻是一次性確認所有土地收入，違反了收入確認的穩(wěn)健原則。
我國土地使用年限出讓居住地最高70年，工業(yè)用地最高50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。如果按照較為保守的50年計算，那么，土地出讓收益多計10.9萬億。也就是說，我們多花了后代幾十年內(nèi)的財富，什么叫做寅吃卯糧，這就是。目前的土地開發(fā)成本，已經(jīng)占據(jù)了40％，如果12萬億中有10％成為沉沒成本，也就是說有1萬億以上的資金在大拆大建中灰飛煙滅。
地方政府不僅是土地市場的壟斷者，還是土地市場的投資者，為了應對財政風險，以及土地作為資產(chǎn)品價格的不確定性風險，地方政府必然采取以下的經(jīng)濟理性人舉措。
在貨幣泡沫以及投資市場泡沫階段盡可能多賣地，地方政府就是這么做的。根據(jù)管清友、郝大明在《土地財政還將延續(xù)》一文中所列舉的數(shù)據(jù)，2002年城市征用土地面積高達2880平方公里，2003年和2004年都在1600平方公里以上，2011年達1842平方公里。2002~2011年城市累計征用土地面積16300平方公里，相當于城市建成區(qū)面積新增的83%。
同期，我國城市化率從37％上升到51.3％，2011年首次突破50％，但其中包含不具有城鎮(zhèn)戶籍的半年以上的常住人口。按照寬松的常住人口標準，我國的城市化率上升14.3個百分點，但按照戶籍標準，我國的城市化率遠遠落后，據(jù)測算按照戶籍計約40％不到，去除2002年常住人口的水分，我國在十年間城市化率提升了10到15個百分點，與此同時，城市面積已經(jīng)新增了80％以上。什么叫做土地城市化快于人口城市化，這就是，把成本留給后人，把收益與投資全部留給自己。
房地產(chǎn)價格大漲必然推高基礎(chǔ)產(chǎn)品價格，推高實體從業(yè)者的成本，地方政府作為最大的固定資產(chǎn)投資者，能夠做的就是盡快投資，鎖定投資成本。
土地財政從我國香港借鑒而來，一個城市的土地財政系統(tǒng)已經(jīng)觸發(fā)不可控的風險，遑論960萬平方公里遍地如此。
《華爾街日報》聲稱，中國香港的土地制度已經(jīng)造成嚴重后果，特區(qū)政府的利益參與其中幾乎注定會產(chǎn)生泡沫，而當房價下跌時，沒有人愿意接盤。
不止如此，我國香港的高地價與高房價推高成本，產(chǎn)生了實體經(jīng)濟擠出效應，財富集聚在房地產(chǎn)與金融大佬手中，貧富分化日趨嚴重。香港市場經(jīng)濟的一個特點是，房地產(chǎn)市場高度壟斷導致稅收稅源較窄。
對于一個幅員遼闊、各地經(jīng)濟水平參差不齊、著力培養(yǎng)雄厚的實體經(jīng)濟的大國，這劑毒藥就能致命。
把70年的土地出讓金大部分納入土地基金分年使用，讓政績工程無處落地；大力改革稅收體制，涵養(yǎng)稅源，最終擠出土地財政，是救命之策。