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    1. 房地產市場需要制度建設
      2013-03-13   作者:特約評論員 楊濤  來源:
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          近期,“國五條”出臺備受關注,也使得持續多年的房地產調控格局更加撲朔迷離。
          回顧歷史,自改革開放以來,公眾對于房價的爭議就從未停止過。始于1993年的宏觀調控主要著眼于房地產投資,伴隨房價大起大落,也使得公眾形成了對于調控效果的期望。
          1998年到2003年的房改,開始終結了地產“福利時代”,越來越多在體制外的人群,也更易受到房價上漲的沖擊。但是直到2003年之后,房價才逐漸成為“脫韁野馬”。究其原因,表面上看福利保障房減少、城市化加快、金融投機增加、成本上升等導致的供求失衡,背后則有經濟發展模式、政府邊界定位、中央與地方關系等深層因素。
          客觀來看,作為“衣食住行”中最重要的一環,地產在大部分國家都是支柱行業。若是從供給角度來抑制產業過熱,則只能加劇供求失衡,且地方政府自身也會由于GDP考核制度而陷入矛盾。如著眼于需求,則經常會“誤傷”剛需。如果是只側重于供或求的一方而調控,或許情況會好些,但實際上相關政策經常對供求同時反向干預。
          此外,地產已成為產業關聯性最高的行業之一,由于“唯增長論”的思維模式的存在,因此房地產調控也挑戰重重。同時,由于地產背后牽扯了太多的利益格局,因此很多博弈與協調不可避免。其中,學界之間逐漸形成共識的是,如果不改變土地財政和開發體制,那么房地產市場的根本癥結就變不了。
          當然,僅就影響房價而言,似乎增加地產供給、遏制需求,就會相對有效一些。但是,這一過程也會造成計劃的泛濫,以及地產開發中的利益被一些少數人或集團攫取。歸根結底,我們認為,房地產調控要想真正有效,就要不再糾結于房價,而轉向制度建設。解決地產調控迷局,或許有很多著力點,其中最值得注意的有兩條。
          一方面,從大處說,我們必須適應中國經濟的平穩節奏,而新型城市化也要“以人為本”、“軟件重于硬件”,跳出“征地、開發、賣房、城市擴張”的老路,認真保護農民土地權益,同時地方政府的土地儲備運用,必須考慮經過地方公眾的聽證與支持。
          另一方面,從具體模式看,通常有相機抉擇和自動穩定器兩種,前者往往會淪為“朝三暮四”的政策,后者則意味著摒棄行政干預價格,設計一系列機制,然后自發地對市場供求產生影響。例如:對持有一套房適度減稅,二套房、三套房以上差別增稅;把政策性保障住房建設上升到戰略層面,符合條件人群自動享受住房福利等。制度建設,在關系到人們生活的住房方面,作用其實非常重要。

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