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    1. 地產調控宜疏不宜堵
      2013-03-05   作者:何志成(獨立經濟學家)  來源:每日經濟新聞
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          房地產問題是中國經濟最復雜的問題之一,房地產市場價格走勢預測更是受到諸多因素的影響,經濟學家包括業內人士眾說紛紜,可謂“公說公有理,婆說婆有理”。
          目前的房地產市場要比前些年更復雜,主要表現在:絕大多數一線城市受到土地資源瓶頸的制約,房地產企業實際已經難以擴張,諸多房地產企業撤離一線城市,到更適合發展的二、三線城市去搞房地產,結果導致這些超級大城市房源不足,房價很難不漲。但是,在經過前幾年瘋狂“大掃蕩”之后,中國的很多二、三線城市,包括縣城到處都是商品房。這些中小城市的一個最大特點是沒有流動人口,輸出遠遠大于輸入,需求擴張的預期很低,因此,在這些城市房地產盲目擴張,一旦形成泡沫將很難化解。
          一線城市房價的確在上漲,而且上漲預期很強烈。由于這些城市的新樓盤相對較少,而且地段不好,因此房價上漲主要表現在二手房上。中長期看,這些城市中心地段的房價很難下跌,持續上漲是大趨勢。未來政策的重點只能是控制上漲幅度和速度,同時防止這些問題,進一步蔓延至二線城市,未來可行的辦法就是實行一視同仁的房產稅、空置稅,逼迫空置房房主出租。
          有些三線城市土地資源相對便宜,這里的房價雖然相比大城市不算高,但對房地產企業來說,利潤率可能要高很多,房地產企業擴張趨勢迅猛,短短幾年,房源已經嚴重過剩,個別城市甚至出現泡沫化現象。在這些城市如果僅僅靠限購限貸來制約買房需求,基本屬于本末倒置,應該限制的是房地產企業的利潤,限制其盲目擴張的野心。同時應該取消限購限貸政策,加快消化已經出現過剩苗頭的商品房。在三線城市除了對超級豪華別墅項目需要征收房產稅外,對一般的商品房即使是較大面積的商品房,也不宜征收房產稅,要通過房產稅政策差別鼓勵更多的人選擇到三線城市定居。
          抑制房價過快上漲的一個利器是實行房產供給雙軌制,地方政府大力建設保障房和廉租房,以近乎免費的待遇供給低收入人群。據筆者考察,凡是房價上漲較快的城市,一般都是保障房廉租房建設相對不足或者地處偏遠的城市,而房價平穩或者滯漲的城市,大都是保障房廉租房遍地開花的城市。在三線城市,應該適度提高經適房的分配門檻,同時加強對保障房廉租房的分配管理,要有強有力的切實可行的退出機制,保障房不能一勞永逸,更不能有產權,不能買賣轉讓。
          抑制房價過快上漲的另一個途徑是加強對傳統風俗的正面輿論導向,現在,國內買房置業的年齡段越來越低,以致上大學的孩子家長都在張羅買結婚房。當婚姻變成財產的攀比,而且沒完沒了,這不僅扭曲了經濟規律,而且使決策者不知道到底應該建設多少房才能滿足 “剛性”需求。何謂剛性需求,其實就是中國式的奢侈攀比,就是多建商品房的借口,如果國內的置業年齡段與美國差不多,房子一定會嚴重過剩,房價也會暴跌。如果凡是結婚的小青年都要擁有自有住房,所有人都要有自有住房,過幾年又要攀比著置換大房子,中國的商品房再建多少也不夠。因此短線需要嚴控,比如最新出臺的“國五條”及其實施細則,限購限貸升級以及二手房稅收大幅度提高等。
          房地產市場問題多,矛盾多,未來五年,大型城市房價在收入預期高漲的背景下很難下跌,正因為如此,宏觀調控才不能放松。當然,結構性難題必須有針對性的解決方案,不能為了打壓房價而全國一刀切式的進行限購限貸。房地產調控如治水,不能學鯀,只會一個字,“堵”,要學習大禹,更多地使用“疏”的方式,治理方案應該有結構性的區別,因地制宜,多用經濟手段。

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