受樓市調控“國五條”實施細則利空政策影響,3月4日,包括地產、建材、水泥、煤炭、鋼鐵在內的周期類板塊遭受重挫,房地產在中國實體經濟與投資市場的地位,毋庸置疑。
就在很多人認為房地產差價繳納20%個稅將提升新建商品房價格,提升房租價格時,股票市場給出了相反的答案,總體而言,“國五條”及其實施細則對于房地產開發商是利空,而非很多人所聲稱的利好。
“國五條”實施細則提出“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”,20%的個人所得稅,其實質是資本利得稅,即對低買高賣資產所獲收益進行征稅。通常來說,房地產、股票、債券、貴金屬、藝術品投資等資本利得,最容易被征收資本利得稅。
從美國等市場經驗看,房地產的資本利得稅對于房價的影響,取決于房地產市場處于牛市還是熊市,資本利得稅本身不是房價漲跌的關鍵因素。如果房地產市場處于牛市,那么出售者將把所有的稅費轉嫁給買方,獲得預期收益,這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上,所有的羊毛都由購房者承擔。如果房地產市場處于熊市,出售者無法轉嫁稅費成本,則不得不承擔投資收益下降、甚至虧損的結果。
房地產市場剛性需求的關鍵因素是經濟與人口,而房地產投資市場的牛熊主要取決于貨幣數量、投資收益。從金融學的意義來說,資本利得稅增加的是投資不確定性風險。目前希望投資房地產的人,不得不考慮到增加20%的個人所得稅可能產生的風險,如果購房者不愿意承擔稅費,如果房地產市場的投資收益無法覆蓋所有成本,投資者就會三思而后行。
所謂20%房地產個人所得稅將催漲市場,沒有理論與現實根據。嚴格實行20%的個人所得稅之后,身處賣方市場的剛性購房者為規避稅收,將本能地轉向一手房市場,并且會一步到位,以免將來改善住房陷入稅費漩渦。投資者卻會觀望,等待市場取向清晰后再決定,如果貨幣發行猛增、通脹上升,仍將義無反顧投身房地產市場;如果貨幣收緊、通脹可控、政策沒有放松的可能,就會轉向其他投資品種。
2007年已經執行20%的個人所得稅的東莞就是最好的證明。當年新政執行后不久,東莞二手房交易市場曾遭遇一輪低潮,但二手房交易在短暫萎縮后很快恢復,2009年之后為抑制次貸影響的寬松貨幣政策,為房地產市場火上澆油,足以消除任何房地產調控政策的負面影響。
新的個人所得稅出臺后,各地市場究竟表現如何?
人流不斷集聚的一線城市不會受到多大沖擊,短期的觀望之后購房者將繼續入市。截至2012年底,上海房貸80%以上都是首套房貸款,剛性需求支撐了房地產市場。北京、深圳等地同樣如此?棵耖g借貸與資源價格上升的三、四線城市,泡沫已經逐漸破滅,所得稅征收與否關系不大。受所得稅影響最大的是踮起腳尖想成為房地產一線城市的二、三線城市,他們不得不進入更激烈的資金、人口爭奪戰。
對于房地產資本利得稅應該有免稅條款,如長期持有五年以上、只有一套自住房出售后再購改善住房條件,有必要設立免稅條款。而對于購房一年之內交易、擁有三套以上住房的“房叔”“房姐”們,有必要實行差別稅率制,參照個人所得稅從10%到最高的45%的邊際稅率征收。如此,既使資本利得稅恢復調節資本收益的真實面貌,又可避免傷及無辜。
無論是市場色彩濃厚的美國,還是行政色彩濃厚的法國,對于個人長期擁有的住宅交易都有豁免,其目的是為了保護不以短期投資為目的的中產收入階層的利益。短期持有轉讓,長期持有轉讓稅率各不相同,而對于單身與已婚,又按照稅收聯合申報與單獨申報等各有不同,總體而言,長期持有房產、已婚且為一家之主養活全家者,稅收最低,而單身的短期持有者稅率最高。另外,按照美國稅收法典1031節,在美國境內,如果房主賣出房地產180天內購置了另一處“類似”的房產,賣出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產賣出時繳納。很明顯,自住房或者改善房,在稅收上受到優待。
多如牛毛的房地產稅費必須正本清源,房地產征收資本利得稅并非絕不可行,關鍵是把資本利得稅或者物業稅統一在清理稅費的框架之下,把房地產與貨幣金融、地方財政統合考量,任何局部改革都成為房地產大型改革的有益補充,如此,房地產市場糾偏有望。