據媒體報道,房地產調控新“國五條”出臺后,一年一度的全國住房用地供應計劃正在加速制訂,有望近期出爐。一名國土資源部人士介紹,該部已要求各地國土部門必須于今年3月底之前上報今年住宅用地供應計劃。 土地供應關系到到社會對未來房價的預期,所以,土地供應是調控內容之一。但在計劃供地模式,如果不能落實供地計劃,再好的計劃也是“紙上計劃”。 “國五條”提出,2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量——也就是說,今年供地計劃要圍繞這一條來安排。問題是,即使今年供地計劃很合理,如何保證落實,落實不了怎么辦? 據悉,過去三年土地供應計劃均未完成。2010年全國住房供地計劃為18.47萬公頃,實際完成12.54萬公頃,落實率為67.9%。2011年計劃供應21.8萬公頃,實際完成13.59萬公頃,落實率僅為62.3%,且在商品住房用地方面,無一個城市完成供地計劃。2013年供地計劃能否完成,同樣讓人憂慮。 盡管供地計劃僅僅是一種計劃,完不成有客觀原因,但仍然值得我們深刻反思:其一,供地計劃帶有計劃經濟色彩,而目前采取了拍賣等方式出讓土地,即是市場交易方式。也就是說,即使供地計劃很合理,市場也不一定會買賬。因為,計劃與市場是脫節的,供地計劃恐怕很難完成。 其二,落實供地計劃與抑制房價之間存在矛盾。要想完成供地計劃,需要開發商積極購地,而開發商購地的積極性主要來自于市場預期。如果開發商預期房價穩定或者下跌,顯然達到了宏觀調控的目的,但開發商購地動力不足,積極性不高。要想解開這個“疙瘩”,關鍵在于改變開發商暴利思維,避免房價瘋漲。 其三,土地財政與供地計劃存在矛盾。眾所周知,很多地方依賴于土地財政,通過賣地來保障地方財政支出。由于土地財政思維根深蒂固,拆遷影響土地儲備,很多地方便通過控制供地節奏、哄抬地價等方式來提高賣地收入。而“地王”頻出、地價上漲就有可能影響供地計劃完成,因為開發商購地成本過高,風險過大。 其四,也是最重要的一點,即落實供地計劃缺少考核問責制度配套。比如,華遠地產董事長任志強就發問:為啥國土部沒人對未完成土地供應計劃負責,為啥地方對未完成土地供應無人問責,也無人負責? 此外,一些地方政府七通一平工作和拆遷工作沒有完成,或者貨幣政策收緊、融資難度增加,那么,開發商就會缺少購地資金,也會影響到供地計劃的完成。還有專家發問:供地計劃沒有完成,究竟是供地計劃任務太重了?還是供地計劃下達晚了?還是地方拆遷資金不足而顧不過來?這些問題同樣值得反思。 在筆者看來,維持房價穩定的手段之一是落實供地計劃,應該針對供地計劃完不成的種種原因,及時對癥下藥,必要時實行問責。
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