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    1. 樓市調控需要組合拳
      2013-02-26   作者:余豐慧  來源:每日經濟新聞
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        余豐慧

        房地產調控又到關鍵時刻。從國家統計局1月份70個大中城市房價數據看,房價漲幅在擴大,環比同比齊漲態勢在形成,一線城市成為房價上漲的“帶頭大哥”,北京房價有失控跡象。
        一個基本結論是,2011年初出臺的史上最為嚴厲調控政策的 “新國八條”威力在下降,效果在減弱,限購等殺手锏政策被變通、漠視,基本形同虛設。樓市輿論氛圍被“春天派”、“上漲派”左右,首套房剛需、改善型需求和投資投機需求被上漲預期牽著鼻子走。可以說,房地產調控到了危機四伏階段,房價到了即將全面上漲時段。
        在如此關鍵時刻,有一種糊涂認識彌漫市場,誤導輿論和決策層,那就是 “房價尚不具備全面大幅反彈的基礎”。其依據:一是房價兩極分化。在一線城市房價幾乎失控時,海口、南寧、無錫、溫州、鄂爾多斯等地房價接連下降,崩盤聲音不絕于耳。二是全國待售面積較多,住宅市場供求總體是平衡的。截至2012年底,全國住宅待售面積為2.36億平方米,可銷售近3個月。
        這是一種糊涂認識。房價確實存在著兩極分化。但必須清醒地認識到,只要一、二線重點城市房價照目前這種漲勢繼續下去,那么,很快就會蔓延到其他城市。房價兩極分化狀況只是暫時的,很快就會消失,全國房價普漲將很快出現。待售面積再多,一旦房價大幅上漲態勢形成,將會出現一邊各種需求恐慌性入市,另一邊存量房捂盤惜售,形不成新增供給量,進而更加推高房價。再者,從土地市場火熱、準“地王”不斷涌現看,有這么高的地價,必將有更高的房價。地方政府土地財政、房地產稅收和GDP的觀念根深蒂固,對推高房價有內在動力和巨大利益驅使。
        最后,不能小瞧“春天派”和“上漲派”的忽悠市場,推高房價上漲預期的本事。具有話語權的房地產大佬們借助穩增長、城鎮化等噱頭,整天喊叫 “3月房價要暴漲”、“房價五年翻倍”等,大大影響了市場預期。試想,無論哪種商品,具有話語權和影響力的大腕們在旁邊整天喊著漲價,需求者對價格上漲的預期壓力就會陡增,潛在購房者擔心房價進一步上漲,將會恐慌性入市。
        且莫輕言 “房價尚不具備全面大幅反彈的基礎”。去年6月份,重點城市房價環比開始上漲,北京有關部門說是剛需集中釋放使然,“不具備大幅上漲基礎”;去年11月份重點城市房價出現了環比同比齊漲的局面,一些專家仍然解讀說“不具備大幅上漲基礎”;進入2013年初房價漲幅擴大,同比上漲城市增加,北京房價出現失控跡象,專家又解讀為“不具備大幅上漲基礎”。正是這種麻木不仁、糊涂漠視的解讀嚴重誤導了決策層,貽誤了調控最佳時機,導致各類需求恐慌性入市,市場惡性循環,房價幾乎失控。
        慶幸的是,國務院對房地產市場始終高度重視和警惕,于近期出臺“國五條”。從1月份70個大中城市新建和二手房房價環比上漲城市均超過70%以上看,全國性房價上漲局面即將形成。因此,對落實“國五條”一定要有急迫感。各級政府要盡快出臺房價控制目標,要盡快把限購政策擴大到房價漲幅較大的城市,房產稅試點擴圍應該盡快啟動,一線城市的北京、廣州和深圳應該無懸念地實施房產稅。地級以上城市將外來務工人員納入保障性住房范圍越快落實越好。
        房姐、房妹、房叔、房嬸事件告訴我們,國內樓市調控過分強調經濟規律、經濟手段是不行的,因為推高房價的因素是非正常的需求。經濟手段、行政手段和法紀手段多策并舉,組合拳重拳出擊才能取得效果。

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