市場(chǎng)可能不會(huì)想到，國(guó)務(wù)院為何會(huì)在此時(shí)出臺(tái)如此重大的房地產(chǎn)調(diào)控政策。市場(chǎng)同樣不會(huì)想到，“國(guó)五條”甫出，房地產(chǎn)市場(chǎng)與A股市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)如此截然不同。房地產(chǎn)市場(chǎng)人士認(rèn)為，“國(guó)五條”是老調(diào)重彈，該政策對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)影響微乎其微；但A股市場(chǎng)則不然，“國(guó)五條”出臺(tái)之后的第二天，立即把A股市場(chǎng)殺得落花流水，特別是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的股票更是跌得慘不忍睹。
“國(guó)五條”是不是如市場(chǎng)人士所言僅是老調(diào)重彈，這種調(diào)控只能讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)越調(diào)越高？其實(shí)，這僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)人士憑以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)理解現(xiàn)實(shí)，僅是以個(gè)人之利益來(lái)觀察未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)并認(rèn)為會(huì)發(fā)生什么。
因此，筆者認(rèn)為上述現(xiàn)象說(shuō)明了以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。一是政府對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)認(rèn)識(shí)得十分清楚，即當(dāng)前住房市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)投資市場(chǎng)，因此對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就得改變以往對(duì)供求關(guān)系管理的方式而轉(zhuǎn)向到預(yù)期管理方式上來(lái)�！皣�(guó)五條”在當(dāng)前這個(gè)時(shí)候出臺(tái)，最根本的目的就是要穩(wěn)定預(yù)期，或讓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)。
二是既然當(dāng)前住房是一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲在停滯了近兩年后又開始全面上漲，也就是預(yù)示著早幾年國(guó)內(nèi)不少城市以房地產(chǎn)為主的資產(chǎn)價(jià)格又開始在飆升，巨大的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹大。如果讓這個(gè)泡沫吹大，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以“國(guó)五條”的核心或原則就是要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)投資與投機(jī)，擠出房地產(chǎn)泡沫。
三是近年來(lái)國(guó)內(nèi)影子銀行盛行，很大程度上都是與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)吹大有關(guān)。我們可以看到，在2012年穩(wěn)增長(zhǎng)政策的帶動(dòng)下，盡管貨幣政策工具在利率調(diào)整十分微小，但是這種利率微小變化，卻讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。近兩年的國(guó)內(nèi)“量降價(jià)滯”的僵局就在這種情況下出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。而正是在這種住房市場(chǎng)預(yù)期根本轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，不僅銀行信貸增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)之預(yù)期，而且社會(huì)融資總額連創(chuàng)歷史新高。這也表明我國(guó)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，在這幾年調(diào)整之后又開始重新聚集，并來(lái)勢(shì)洶涌。如果央行貨幣政策重新收緊，不僅房地產(chǎn)泡沫面臨破滅的風(fēng)險(xiǎn)，而且國(guó)內(nèi)影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)也有可能暴露出來(lái)�！皣�(guó)五條”推出之后，為何A股市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)如此強(qiáng)烈，就是預(yù)期到出臺(tái)的房地產(chǎn)政策可能擠出房地產(chǎn)泡沫而導(dǎo)致擠出資產(chǎn)泡沫而把金融體系的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重新下行。
“國(guó)五條”能否真正擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫？這是市場(chǎng)最為關(guān)注的問(wèn)題。盡管“國(guó)五條”看上去新的內(nèi)容不多，但是卻為未來(lái)房地產(chǎn)政策重大調(diào)整留下了巨大的空間。無(wú)論是住房信貸政策的調(diào)整，還是各種房地產(chǎn)稅政策出臺(tái)都是如此。盡管“國(guó)五條”仍然強(qiáng)調(diào)政府行政干預(yù)政策還不應(yīng)立即退出市場(chǎng)，但是市場(chǎng)應(yīng)該看到，這僅是保證現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)性與過(guò)渡性，而不是強(qiáng)調(diào)這些行政性干預(yù)政策的有效性。因?yàn)�，要擠出房地產(chǎn)泡沫最為重要的工具仍然是通過(guò)慣常的經(jīng)濟(jì)杠桿（信貸與稅收）。對(duì)此，“國(guó)五條”基本政策闡述得十分清楚，只不過(guò)需要新一屆政府上任之后認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行而已。
正是從這些角度來(lái)看，“國(guó)五條”對(duì)現(xiàn)在的意義會(huì)與以往的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有很大不同，市場(chǎng)絕不可低估新一屆政府上任后真正推出堅(jiān)決擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的政策組合。這次“兩會(huì)”后的政府報(bào)告中應(yīng)該會(huì)見真章，國(guó)人且拭目以待。