最近樓市又反彈了,一些地方房價漲的還有些猛。國務院常務會議再次強調堅持調控不動搖,各地會不會有新的調控措施出臺?如果有,會是哪些措施呢?人們能想到的,不外乎是繼續提高房貸首付和貸款利率、增加交易環節稅收甚至擴大限購范圍等,這類措施基本都是進一步抑制需求的手段。最近一些城市收緊公積金貸款,更是強化了這種猜測。 供求關系是決定房價的最主要因素,對樓市進行宏觀調控,核心就是調節供求關系,力爭實現供求平衡。但從這些年的調控看,我們似乎更偏愛從抑制需求的角度來調控市場。差別化的信貸政策和限購等行政手段,成為調控政策的主要手段。而每一次強化調控,實際上都是強化抑制需求,相對來看,增加供應的手段相對匱乏。在市場規律的作用下,抑制需求導致開發商預期改變,進而減少拿地,減少供應,從而加劇供求關系緊張。 2012年全國商品住宅用地供應量環比下降約兩成,調控壓力最大的北京已經連續3年沒有完成住宅用地供應計劃。這種現象影響到今后兩年,就可能演變成一方面住房供應量下降,另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈。目前,北京、上海等一線城市的商品房庫存量已經達到或越過供求失衡的警戒線,而1月份商品房成交量卻創下新高,回暖勢頭不減。在近期新樓盤供應數量有所下滑的情況下,樓市的供求關系在短期內有可能變的更為緊張。 要實現樓市的平穩健康發展,固然要通過抑制投資投機型需求,減少市場炒作和泡沫,使住房回歸居住功能。但是,在快速城鎮化、家庭小型化、人們改善住房條件的愿望更加強烈的今天,住房需求尤其是熱點城市的住房需求客觀上在持續增長,且具有一定剛性。抑制需求固然能在短期內起到平抑樓市的效果,但如果不努力增加供應,調控的成效很快就會被反彈的需求所吞噬。這也是為什么這輪調控政策屢屢加碼,卻在一段時間以后就會出現反彈的重要原因。 當前,在限購、限貸仍然嚴格實施、繼續嚴格抑制投資投機型需求的同時,下一階段的調控重點,應逐漸轉移到如何更有效地增加住房供應。 要增加供應,首先是政府要努力增加土地供應,確保完成年度供地計劃。從去年四季度開始,隨著市場回暖,開發商拿地的熱情逐漸高漲。在土地供應增加的情況下,仍要堅持改革招拍掛的方式,如限定價格上限、競爭保障房面積等方式,避免土地熱變成房價熱。 增加土地供應后,更關鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場,形成有效供應。盡管不少開發商在抱怨政府土地供應不足,但另一方面卻在大量囤地捂盤,等待市場回暖的時候賺取暴利。這幾年政府對開發商囤地、捂盤惜售等行為進行了處罰,但力度不夠且執行不嚴,實際效果并不理想。下一步不僅要對囤地、捂盤等行為進行更加嚴厲的查處,進一步規范市場秩序,還需要更加明確地規定從拿地到預售的周期,加快土地變成房子、房子進入市場形成可售房源的節奏。堅持那么一兩年,市場的供求狀況將有明顯改善,屆時房價就有了穩定的內在基礎,調控也將更加主動。
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