20日召開的國務院常務會議提出了包括抑制投資投機性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施（簡稱“新國五條”）。由于這些措施偏窗口指導，具體力度和效果取決于地方如何落實，還有今年3月“兩會”政策定調的不確定性，且涉及到房產稅試點擴容如何落地等問題，因此盡管大多數機構認為“新國五條”弱于市場預期（二套房貸收緊），調控政策走向及其影響還應當深入分析。
　　從“新國五條”出臺背景來看，這涉及到此輪政策的基調以及其最后落地的效果。樓市在2012年下半年一改上半年的“頹勢”，特別是四季度出現了爆發性上漲，但這種爆發主要發生在一線城市和主要二線城市，特別是北京、上海、廣州等一線城市10月份以來的新房價格同比漲幅超過10%，二手房價格漲幅更高，北京三環以內二手房價格全年上漲30%。而且，一線城市這種爆發已經開始向二、三線城市蔓延，突出的例子就是全國百城房價在2012年12月同比止跌回升后，2013年1月同比漲幅在擴大。更重要的是，土地市場的繁榮、政策見底的預期以及貨幣政策的全面寬松（國內和國際），都極有可能讓這種爆發形成燎原之勢。在輿論壓力和房價事實上快速上漲的面前，中央需要作出明確的表態和應對措施。
　　但是，當前房地產市場的爆發也僅限于一線城市和部分二線城市，其他二線城市和廣大的三、四線城市仍舊在去庫存的泥潭里不能自拔，2012年這些城市的房價并沒有上漲，部分城市房價還在下跌。政策必須要分類指導，重點調控的是一線城市和部分二線城市。因此，不管是制定房價控制目標，還是限購政策的從嚴強調，這兩項“重磅”措施還是投放在了一、二線城市。值得注意的是，房價控制目標的制定限定在了一、二線城市，這與2011年這一政策在全國大中城市“廣撒網”明顯不同，凸顯了本輪調控的重點區域。
　　盡管調控重點在一、二線城市，但管理層對于調控的難度看得很清楚，正如會議一開始指出，“我國正處在城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”。這一信息一方面反映出，即使在國家實施平衡大中小城市合理布局的“新型城鎮化”背景下，資源和人口向一線和主要二線城市集中和集聚的趨勢在短期內很難改觀，即一、二線城市房價上漲具有長期性和必然性。另一方面，這一信息折射出，房價上漲深層次原因還在體制改革，如中央地方關系、財稅制度、收入分配、要素市場化等改革不到位或者難以推進。這些深層次的體制性矛盾的負面影響只是在房地產領域得到更直接的體現和釋放。也就是說，房價上漲只是深層次矛盾下游的爆發點而非矛盾源頭的制造點，問題的關鍵還在于上述深層次、體制性問題的解決。這就是近年來大家都認為收入分配改革、要素市場化改革、財稅體制改革、反壟斷等改革如此急迫的主要原因。
　　因此，政策不僅要解決燃眉之急（房價快速上漲下的民生和輿論壓力），也要進行長期制度建設，即短期應急問題解決與長期制度建設同步推進。這便是當前在房產稅推出的條件還不完全具備的情況下，決策層堅定地提出了“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”的主要理由。特別值得注意的是，本次會議將這一措施放在了第二條——“堅決抑制投機投資性購房”中，題中之意是，由于是作為保有環節的財產稅種，房產稅征收能夠切中住房投機投資行為的要害，這一預期效果（如之前對于房產稅所言的“殺手锏”、“狼來了”）為業內很多人士所認同。在當前需要影響市場預期的情況下，需要這一措施的威懾作用。更為重要的是，房產稅措施以擴大改革試點范圍的名義出爐，具有長期制度建設和建立長效調控機制的意義，因為以房產稅為核心的財產稅改革是我國當前財稅體制改革的重點內容。
　　加強住房保障是長期制度建設的另外一個內容，盡管全國在2010-2012年相繼開工建設了2300萬套保障房，但保障房供給的有效性值得擔憂，突出的問題是資金來源、公平分配和公共配套問題。很難想像國家如此緊迫的一項長期任務卻沒有穩定的資金來源支持，背后的問題是在目前中央、地方關系下，地方政府建設保障房的積極性不高。因此，近年來保障房新開工規模下降的同時，更加強調公共配套要同步，資金來源要納入公共財政預算，分配問題要靠法律。但這些問題的解決在短期內難以實現，保障房分流住房需求和緩解房價上漲的作用難言樂觀。
　　因此，不管是房價控制目標的制定，還是限購要從嚴，抑或是房產稅試點擴容，這些政策在地方的“落地”情況還需要觀察。以限購政策為例，各地將重申現行限購政策嚴格執行，但按統一要求完善限購和省級政府負責新增省內限購城市的“限購新意”很難實現；房產稅也將參考重慶和上海模式，范圍和力度上不會太大。由于今年2月份橫跨春節，樓市維持甚至低于1月份的房價水平是有可能的，市場變動對政策再調整的參考性較低。今年4月份的國務院常務會議和10月份的十八屆三中全會將是決定調控房地產走向的兩個重要的時間窗口，這需要引起注意。