近日，地產(chǎn)股大幅下跌，水泥、建材、機械等相關板塊跌幅也靠前，從而拖累了大盤。地產(chǎn)股大幅度下跌更多地是受到了近期房地產(chǎn)調控政策的影響，如1月份以來各地公積金政策收緊，特別是20日國務院常務會議提出的“國五條”（以制訂房價控制目標和擴容房產(chǎn)稅試點范圍為主要內容）。盡管房價控制和房產(chǎn)稅擴容在地方如何實施（如房價上漲控制幅度有多大？房產(chǎn)稅在哪些城市擴容？是否覆蓋存量物業(yè)？稅率有多高等）還不明確，但絕大多數(shù)機構認為，股市的這波行情會持續(xù)到何時，要看本輪調控政策走向何方。
　　這樣的觀點不無道理，一方面，四季度以來上漲行情的直接驅動力就是經(jīng)濟見底回升和流動性改善，而經(jīng)濟之所以能夠見底，除了出口止跌外，更多的還在于下游房地產(chǎn)市場從6月份以來的加速回暖，帶動了上游和中游去庫存速度加快，部分行業(yè)（如上游的鐵礦石和中游的鋼鐵、機械等）銷售價格和毛利出現(xiàn)回升和反彈；樓市銷售回暖帶動土地市場回暖，顯示開發(fā)商良好的前景預期，這將驅動新開工旺季的到來。如果樓市政策出現(xiàn)預期之外的收緊，資本市場必然會以回調來糾偏過分樂觀的預期。
　　樓市調控政策對于大盤的影響取決于政策的力度和波及范圍，而政策力度和波及范圍如何定調則取決于房價上漲的幅度和范圍。根據(jù)中國指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)，2012年，一線城市房價整體上漲在6%~10%，二線城市在5%左右，而三四線城市則基本沒有出現(xiàn)上漲，有的甚至還在繼續(xù)下跌。去年四季度以來的市場有幾大新的特征：一是一線城市房價上漲在加速，同比漲幅上升到10%左右，而且環(huán)比漲幅在持續(xù)地上升；二是一線城市房價上漲對于二、三線城市房價的風向標效應開始體現(xiàn)，直接的證據(jù)就是百城房價在2012年12月同比止跌回升后，1月份的同比漲幅在擴大，這意味著房價上漲從一線城市蔓延到了二、三線城市；三是二手房價格上漲超過了新房，目前披露的房價（主要是一手房）低估了房價上漲的速度和樓市回暖的程度，因為在大多一、二線城市，新房均處在城市的周邊而非中心區(qū)內，而二手房則由于區(qū)位優(yōu)勢在成交規(guī)模和可代表性上早已超過了新房；四是土地市場回暖和“地王”頻現(xiàn)意味著開發(fā)商看好樓市前景，這對于已經(jīng)回升的市場預期將起到火上澆油的作用。
　　筆者在之前就談到2013年樓市調控政策的變數(shù)將主要來自一線城市，這主要基于一線城市是我國樓市的風向標，調控政策是否變動也主要參考這些城市樓市的態(tài)勢。目前，在我國資源和人口主要在一線城市和主要二線城市集聚的情況下，一線城市的帶動作用和調控壓力最大。目前，盡管樓市冷熱不均，但難掩一線城市異常“火熱”的購銷局面，而這種火熱的勢頭正在向二、三線城市蔓延，因此調控來臨是必然的事情。
　　問題的關鍵是限價和房產(chǎn)稅擴容在力度上有多大？范圍上有多廣？首先，從樓市冷熱不均和部分二線城市以及三、四線城市仍舊在去庫存的泥潭里不能自拔的現(xiàn)狀來看，出臺新的調控政策不可能是全國一刀切的，針對一、二線城市或房價上漲過快城市出臺緊縮性政策的可能性大；其次，從目前經(jīng)濟見底回升并不穩(wěn)定的趨勢來看，調控政策的力度不會太大。一方面，目前上中游去庫存化較好的行業(yè)（如鋼鐵、機械等）均為與房地產(chǎn)密切相關的行業(yè)，典型的例子是機械行業(yè)中的中挖細分行業(yè)由于受房地產(chǎn)回暖利好而回升明顯，而其他子行業(yè)則回升不明顯，受出口和用工成本影響的紡織服裝行業(yè)則持續(xù)不見好轉。此外，不僅大多數(shù)行業(yè)去庫存并沒有完成，而且如建材、煤炭等行業(yè)去庫存壓力還非常重。同時，經(jīng)濟見底回升的態(tài)勢非常脆弱。1月份進口同比僅增長3.4%，維持了連續(xù)疲軟的態(tài)勢，盡管略好于2012年三、四季度最糟糕時期，但較低的進口增速體現(xiàn)出內需回暖的力度依然偏弱。因此，房地產(chǎn)行業(yè)回升主導下的去庫存過程還將會受到依賴，至少在短期內；另一方面，市場普遍預計，定于3月初人大會議期間公布的2013年中國政府預算，將把財政赤字目標水平從2012 年的8000億元顯著提高至人民幣1.2 萬億元，這預示著2013年將由積極的財政政策主導產(chǎn)業(yè)升級轉型和經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，這對于地方政府配套投入的要求也將比較高，地方政府依賴房地產(chǎn)的局面難以改觀；另外，新一屆管理層房地產(chǎn)調控的思路已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，從限購政策實施以來屢次強調的控制房價，轉變到了提高住房保障的有效性（重點是分配管理和公共服務配套管理）和新型城鎮(zhèn)化來緩解和消化房價上漲的負面影響。
　　深究來看，房價上漲深層次原因還在體制性，如中央地方關系、財稅制度、收入分配、要素市場化等改革不到位或者難以推進。這些深層次的體制性矛盾的負面影響只是在房地產(chǎn)領域得到更直接的體現(xiàn)和釋放，也就是說，房價上漲只是深層次矛盾在下游的爆發(fā)點而非矛盾在源頭的制造點。在承認房價上漲在較長時期內難以“堵塞”的基礎上，需要加強住房保障和推進新型城鎮(zhèn)化來舒緩房價上漲的負面影響，特別是民生受損的影響，而非一味地試圖堵塞房價上漲。與此同時，需要重點推進中央地方關系、財稅制度、收入分配、要素市場化等“深水區(qū)”的改革，這才是可行的道路。本質上來看，2010年以來，不管是限購政策、限貸政策，還是限價政策，房價在數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式上得到了控制，但驅動房價上漲的購買力（背后是體制性因素在驅動）只是被暫時攔截而形成“堰塞湖”。2012年下半年以來的市場回暖也不過是其泄洪而已。