在新的政治周期開啟之際，城鎮化已成為下屆政府的執政關鍵詞，被寄予厚望。而就在中央對城鎮化還沒有具體開展“頂層設計”，一些學者和業界人士所談論的擴大內需、提高勞動生產率的功效還無從顯示之時，城鎮化卻已先在房地產市場顯露了其威力。即便中央政府一再強調要“繼續堅持房地產調控政策不動搖”，但在城鎮化的藍圖刺激下，各地的樓價已經像打了雞血似的高度興奮起來。股市上各種與地產相關的概念股被熱烈追捧，地產商成為最有收益的群體之一。
　　有人不免要問，城鎮化支撐房價，難道還有疑問嗎？有，當然有。那些認為城鎮化可以為支撐房價的學者或專家，內心一般都認定城鎮化可以為住房需求提供強大的支撐。但我想說的是，在現有歷史條件下的中國特色的城鎮化，尚不足以為住房提供真實居住需求。
　　誠然，我國城鎮化以常住人口計，才剛剛邁過50％的關口，離發達國家動輒70％以上的人口生活在城市，尚有很大提升空間。因此有學者就估計未來若干年，我國城鎮化率每年仍可提高一個百分點以上，再加上城鎮原有居民的改善性需求，未來每年新增的真實住宅需求將在8億平方米左右!可是，這些專家學者在分析這一問題時，我認為可能混淆了“需要”和“需求”的區別。在經濟學中，“需求”是指在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數量。而“需要”只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。經濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。只能意愿卻無力支付的東西，不屬于經濟學研究范疇。
　　因此，如果城鎮化不能提高居民收入，那么即便大量的居民涌進城鎮，由于缺少支付能力，就難以形成對城鎮住房的有效需求。而我國過去的城鎮化模式恰好是沒能帶來（足夠的）收入增長的城鎮化。我國城鎮化的主導模式是外向型的，在沿海等利于出口的地區，大量工廠（包括很多外資企業）吸引了大量農村勞動力。但是，由于我國傳統上農村勞動力存在大量過剩，源源不斷的勞動力決定了即便城鎮現代部門從農村傳統部門大量吸收勞動力，而其支付的工資水平卻仍維持在低位。而這些農民工所獲得的收入，完全不足以形成對住房的真實有效需求。
　　更別說，在統計上，城鎮化率是按常住人口來統計的。而所謂常住人口，是指實際經常居住在某地區一定時間（半年及以上）的人口。因此，盡管由于常年居住在城鎮，統計上農民工成了城鎮居民，但受限于其支付能力，無法形成對住房的真實有效需求。
　　相關統計也顯示，目前真正擁有城鎮戶籍的人口的比例僅占約35％，而城鎮常住人口與戶籍人口之間的裂口的主體即農民工。另據有關部門調查，農民工在城鎮的住房，52%為用人單位提供的集體宿舍，47%為租住“城中村”、城鄉結合部或近郊區的農民住房，自購住房比重不足1%！
　　歷史上，中國城鎮住房面積的大幅提高，并不是外來務工人員帶來的，而是那些有能力購買多套住房的群體，在滿足自住需求之外，看到皇皇大軍涌入城鎮，因此想當然地認為，多投資購買一些住房，可以在未來以更高的價格出售給需要居住的人，形成了各種“房叔”和“房嫂”，動輒擁有數套，甚至幾十套房產。
　　有人可能辯解說，之前城鎮化沒能帶來住房的真實需求，不代表未來不能帶來住房的真實需求。中央在表態大力推進城鎮化的時候，不也宣示要努力促進農民工的市民化嗎？不錯，促進農民工的市民化確實已被列為城鎮化的目標之一，只是，一個政策目標的完成情況要看這個目標的難度系數和地方政府的執行意愿，而從這一點來說，要達成這個目標，路程將是十分漫長的。君不見，盡管京滬穗等地在最后關頭出臺了異地高考的方案，但參加這個異地高考的難度，不亞于去歐美留學！一葉知秋，異地高考方案尚且如此難產，何況農民工上樓？
　　即便我們毫不懷疑各地方政府的誠意，也要看看達成這個目標的手段的可靠性。要讓農民工上樓，必經提高他們的收入水平（或降低房價）。這有兩個途徑，一是提高勞動生產率，因為在“二元經濟”模式逐漸消退之后，勞動生產率決定了勞動力工資。但提高勞動生產率最主要途徑是教育，而目前農二代在城市受教育的環境如何，那些民工子弟學校在師資、設備上備受歧視的遭遇，上文說過的異地高考之難，都已足夠說明問題了。二是通過收入分配改革提高低收入者的相對收入，這難度更高，收入分配改革方案醞釀了八年，至今依然還只聞樓梯響。
　　從理論上說，在信用貨幣經濟條件下，城鎮化的最終目的表現在兩個方面：為了保證居民消費實現優化升級，為了實現生產要素優化組合、提高勞動生產率。有了這兩條，城鎮化才能發揮出“擴大內需的最大潛力”的最大功效。反之，就難有勞動者收入的提高，而這樣的城鎮化是不足以為城鎮住房需求提供支撐的。