|
 |
|
2010年以來,各級政府出臺了一系列房地產調控措施,特別是2011年前三季度,中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下,行政和經濟手段并用,限購政策向二、三線城市擴展,有600多個城市出臺了房價控制。在北京,非北京市戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的,應自提出申請的上一個月往前推算60個月連續(xù)在京繳納社會保險,且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。資料照片 |
不動產在市民生活中扮演著重要角色,房地產熱則將房屋推至民事法律糾紛的中心。為了在政策和利益間尋求突破,“借名買房”應運而生。所謂“借名買房”,是指實際出資人(借名人)借用他人名義購買房屋,將房屋登記在他人名下,并約定由實際出資人享有房屋權益。但是,這種買房方式蘊藏著風險,并且產生了許多糾紛。從北京市西城區(qū)人民法院近日調研中可發(fā)現(xiàn),“借名購房”暗藏六大風險。
規(guī)避政策借名購房
從西城區(qū)法院審理案件中看出,買房人選擇“借名購房”,主要有三大原因:
一是借名人不具備購房資格。保障房政策和限購令的實施,使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房,如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購房,家庭年收入超過標準無法申請購買經濟適用房。
二是借名人無法辦理銀行貸款。由于房屋價格上漲和銀行貸款政策調整,一些人雖有購房資格,卻因銀行貸款審批未過而無法購房,如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。
三是為享受低價購房的優(yōu)惠條件。一些單位對內部職工購房有優(yōu)惠條件,如團購、集資建房、公有住房私有(房改房),交易價格遠低于市場價格,使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。
三類主要案例
近年來,各種原因的“借名買房”不斷增加,由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢,案件類型多樣,主要有三類。
【案例一】
李先生和閻女士結婚后承租了李先生單位的公房。2004年,李先生承租的上述公房遇拆遷,拆遷安置的其中一套房屋位于西城區(qū),應由李先生購買,但因李先生年齡較大,無法辦理銀行貸款。夫妻二人商定后決定以兒子名義購房并辦理貸款手續(xù)。2005年5月,北京某地產公司與小李先生簽訂《北京市西城區(qū)危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》,協(xié)議載明的購房人為小李先生,承租人為李先生。后小李先生與銀行簽訂貸款協(xié)議,但房屋首付款及大部分貸款均由其父母支付。
2010年,小李先生將李先生和閻女士訴至法院要求父母騰房,被法院判決駁回。2011年小李先生再次將父母告上法庭,要求確定房屋歸其所有,再次被法院駁回。無奈之下,父母二人只得將兒子告上法院,要求確認房屋歸夫妻二人所有,法院最終判決支持了老兩口的請求。
【案例二】
2003年4月,孫先生與李先生簽訂房屋買賣協(xié)議,約定由孫先生購買李先生所有的房屋,同日孫先生支付定金。2003年4月李先生先后兩次收到孫先生給付的房款。因為孫先生當時是外地人,不能購買此李先生單位上市的公房,為此經孫先生的叔叔和嬸嬸協(xié)商,決定以叔叔的名義購買,待孫先生有資格后再將房屋過戶至其名下。該房屋過戶所有手續(xù)和材料均是由孫先生親自辦理,取款憑證、收款收據、原產權人產權證及相關的過戶手續(xù)等均在孫先生處。
2003年5月,李先生與孫先生叔叔簽訂已購公有住房首次上市房屋買賣合同,約定李先生將房屋出售給孫先生的叔叔,同年8月下發(fā)了房屋所有權證,登記產權人為孫先生的叔叔。
2006年孫先生叔叔去世,孫先生多次找到嬸嬸張女士辦理房屋過戶事宜,但遭到拒絕。2011年嬸嬸張女士起訴要求孫先生一家從房屋內騰出,被法院判決駁回。張女士不服上訴,一中院認為孫先生與其叔叔間存在借名買房關系,判決駁回上訴,維持原判。
【案例三】
王先生和程女士是夫妻,年近六十,因無法辦理銀行貸款,便以兒子名義簽訂了房屋買賣合同,購買了一套住房。二老按約定支付了房屋首付款和相關稅費后,辦理了房屋過戶,產權證上登記所有權人為其兒子小王先生,房屋貸款均由程女士以小王先生名義償還。后小王先生將房屋出售并簽訂買賣協(xié)議,買主將購房款分次打入到王先生和程女士的銀行賬戶。
不料小王先生竟然以不當得利為由將父母訴至法院,要求父母返還收取的房屋價款三百余萬元。王先生和程女士來法院應訴時,提交了與其子簽訂的協(xié)議,協(xié)議中約定:房屋由二老出資,所有權歸二老所有。后經法院調解,小王先生與父母達成和解,撤回了起訴。
暗藏六大風險
從調研中可以看到,“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風險:
一是無書面協(xié)議,一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關系,基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書面協(xié)議,登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。
二是違反政策、法規(guī)規(guī)定,借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經濟適用房等保障性住房,雖簽訂書面協(xié)議,但因規(guī)避政策,協(xié)議存在被法院認定無效之可能,借名人無法實現(xiàn)獲得房屋產權的目的。
三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時,是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中,借名人面臨遭到拒絕的風險。
四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后,借名人往往實際居住在房屋內,但由于房屋登記在他人名下,而我國對不動產物權采登記主義,借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。
五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定,根據公示公信原則,房屋所有權證載明登記人為所有權人,一旦登記人涉訴,該房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如:登記人離婚,其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產應分割;登記人負有債務,債權人申請保全而致該房屋被查封。
六是登記人將房屋轉讓給第三人。由于房屋登記在他人名下,第三人有理由相信登記人為房屋所有權人。二者簽訂買賣協(xié)議,如第三人不知借名登記,則借名人面臨喪失房屋的可能,其只能依不當得利向登記人主張賠償。
法律不支持“借名買經適房”
針對上述風險,法官建議加大宣傳力度,讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風險,不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理,尤其是沒有購房資格的人借名購買經濟適用房之類的保障性住房。
對于不違反國家政策、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房,如辦理貸款困難,法官建議雙方簽訂書面協(xié)議,以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為,如果有條件可以對協(xié)議進行公證,這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關系還是借名買房。
但是需要強調的是,違反政策借名購買經適房的,即使有書面協(xié)議或進行公證,都可能導致協(xié)議因違反強制性規(guī)定被認定無效。
而特別需要提醒實際出資人的是,一定要留存出資的相關證據,如銀行轉賬記錄、收據收條等,以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時,出資人可以以此為依據向登記人主張債權、減少損失。