近期，滬深股市地產(chǎn)股表現(xiàn)很好，一個主要驅(qū)動因素就是新型城鎮(zhèn)化，特別是有消息稱未來城鎮(zhèn)化投資將超過40萬億，將創(chuàng)造至少120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
　　測算新型城鎮(zhèn)化將給中小城市（鎮(zhèn)）創(chuàng)造多大規(guī)模的住房需求，這是在延續(xù)過去房地產(chǎn)商業(yè)模式的傳統(tǒng)思路，在新形勢下是非常錯誤的。新型城鎮(zhèn)化的核心，是有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，要構(gòu)建科學合理的城市布局，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。過去10多年是我國城市化最為快速的時期，城市化率從2000年的35%上升到2011年的51%，年均增長1.5個百分比。但城市空間布局基本上是政府規(guī)劃的結(jié)果，市場選擇和歷史背景的決定力量日漸減弱。各中小城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市空間格局幾乎千篇一律，沒有體現(xiàn)當?shù)厝丝凇⑹杖搿①Y源和區(qū)域稟賦等基本決定因素，熱衷于上一些不能突出本地優(yōu)勢的所謂“三高一低”(高投入、高能耗、高污染、低效益)的項目；絕大多數(shù)中小城市過分依賴地產(chǎn)，大推沒有規(guī)模消費（背后是收入水平低）支撐下的“鐵公機”式的基建投資，很多二三線和三四線城市土地出讓金占財政收入的比重超過50%。
　　在經(jīng)濟增長去房地產(chǎn)化的新時期，不但需要依靠內(nèi)需來消化制造業(yè)產(chǎn)能過剩和房地產(chǎn)泡沫以實現(xiàn)“軟著陸”，更需要回歸市場力量主導下的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局和轉(zhuǎn)型上的空間自然演進路徑。由于地理的、交通的原因，我國在東部地區(qū)（少數(shù)在中部城市）形成了出口導向的制造業(yè)城市群或中心城市，中西部廣大區(qū)域則主要為這些城市群或中心城市提供資源（人力、資金等）。在未來新型城鎮(zhèn)化的背景下，即使考慮到解決大中小城市空間布局不平衡，有效緩解區(qū)域中心城市壓力和促進產(chǎn)業(yè)升級等政策傾斜和努力等變數(shù)，原有城市空間分布格局也難以改變，中西部中小城市（鎮(zhèn)）獲得的自然增長機會有限。
　　根據(jù)城市經(jīng)濟學的“中心—外圍”模型，我國東部城市群中的核心大城市是城市體系中最重要的市場，由于聯(lián)結(jié)了國內(nèi)和國際兩個市場，不僅誕生了全球最大的制造業(yè)基地，實現(xiàn)了人口最大限度的集聚和生產(chǎn)的規(guī)模效應、報酬的遞增效應，而且為了配套制造業(yè)生產(chǎn)，建立了完善的生產(chǎn)性服務業(yè)。但由于集聚效應的過分使用，東部制造業(yè)城市群或中心城市因房價過高上漲、交通擁堵和環(huán)境污染等問題而產(chǎn)生了離散效應。在存在著運輸成本的條件下，離散效應驅(qū)使本地廠商更愿意選擇靠近大城市、且具備配套制造業(yè)的基礎設施較為完善的地方去生產(chǎn)，也就是本地化效應。
　　筆者認為，即使我國未來發(fā)展導向要轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主，大力發(fā)展服務業(yè)尤其是現(xiàn)代服務業(yè)，這一趨勢也是成立的。因為，與制造業(yè)是一樣，服務業(yè)的供給也存在規(guī)模報酬遞增效應。特別是，現(xiàn)代服務業(yè)往往是資本、技術(shù)和信息密集型的，滿足城市經(jīng)濟集聚所必需的三個方面——分享（生產(chǎn)者在更大范圍內(nèi)獲得廣泛的投入品分享）、匹配（在更大的市場范圍里匹配各種生產(chǎn)要素）和學習（加速知識的傳播以方便職工和企業(yè)家之間以及不同產(chǎn)業(yè)之間相互學習）。更為重要的是，東部地區(qū)生產(chǎn)型服務業(yè)的發(fā)展集聚了大量高技能勞動者，對消費型服務業(yè)也相應產(chǎn)生了大量的需求，因此也會相應帶動不可貿(mào)易的消費型服務業(yè)的集聚。
　　因此，盡管未來在政策取向上，國家會出臺一些鼓勵中西部中小城市（鎮(zhèn)）發(fā)展的優(yōu)惠政策措施，資源分配上也會有所傾斜，但由于規(guī)模效應和外部性，其積聚力量存在著自我強化的效果，當促使經(jīng)濟上集聚的因素變?nèi)跎踔料�失時，自我強化產(chǎn)生的鎖定效應，也將使得已有的東部城市群和核心大城市仍占據(jù)國家（區(qū)域）經(jīng)濟的主導地位，其產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的過程中，制造業(yè)向周邊中小城市（鎮(zhèn)）轉(zhuǎn)移的規(guī)律不會改變。
　　未來，東部城市群和核心大城市將率先實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和轉(zhuǎn)向，重點發(fā)展生活性服務業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。而周邊的中小城市（鎮(zhèn)）將承接大城市轉(zhuǎn)移來的制造業(yè)，未來其產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚將出現(xiàn)快速的增長。因此，房地產(chǎn)業(yè)本身就是配套制造業(yè)的生產(chǎn)性服務業(yè)的基礎內(nèi)容之一，說房地產(chǎn)業(yè)是基礎性產(chǎn)業(yè)、先導性產(chǎn)業(yè)就是這個意思。而盡管受到新型城鎮(zhèn)化政策和資源傾斜的影響，中西部中小城市（鎮(zhèn)）在房地產(chǎn)市場方面會獲得一些受益，但由于過去幾年內(nèi)過量的土地供應和房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)化未能跟上、收入水平低和人口集聚效應不夠，整體而言，中國經(jīng)濟將長期處于消化房地產(chǎn)泡沫和培育本地產(chǎn)業(yè)基礎的過程中。