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    1. 新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)機會依然不平衡
      2013-01-09   作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心)  來源:上海證券報
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        近期,滬深股市地產(chǎn)股表現(xiàn)很好,一個主要驅(qū)動因素就是新型城鎮(zhèn)化,特別是有消息稱未來城鎮(zhèn)化投資將超過40萬億,將創(chuàng)造至少120億平方米的住房需求,相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
        測算新型城鎮(zhèn)化將給中小城市(鎮(zhèn))創(chuàng)造多大規(guī)模的住房需求,這是在延續(xù)過去房地產(chǎn)商業(yè)模式的傳統(tǒng)思路,在新形勢下是非常錯誤的。新型城鎮(zhèn)化的核心,是有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化,要構(gòu)建科學合理的城市布局,有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。過去10多年是我國城市化最為快速的時期,城市化率從2000年的35%上升到2011年的51%,年均增長1.5個百分比。但城市空間布局基本上是政府規(guī)劃的結(jié)果,市場選擇和歷史背景的決定力量日漸減弱。各中小城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市空間格局幾乎千篇一律,沒有體現(xiàn)當?shù)厝丝凇⑹杖搿①Y源和區(qū)域稟賦等基本決定因素,熱衷于上一些不能突出本地優(yōu)勢的所謂“三高一低”(高投入、高能耗、高污染、低效益)的項目;絕大多數(shù)中小城市過分依賴地產(chǎn),大推沒有規(guī)模消費(背后是收入水平低)支撐下的“鐵公機”式的基建投資,很多二三線和三四線城市土地出讓金占財政收入的比重超過50%。
        在經(jīng)濟增長去房地產(chǎn)化的新時期,不但需要依靠內(nèi)需來消化制造業(yè)產(chǎn)能過剩和房地產(chǎn)泡沫以實現(xiàn)“軟著陸”,更需要回歸市場力量主導下的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局和轉(zhuǎn)型上的空間自然演進路徑。由于地理的、交通的原因,我國在東部地區(qū)(少數(shù)在中部城市)形成了出口導向的制造業(yè)城市群或中心城市,中西部廣大區(qū)域則主要為這些城市群或中心城市提供資源(人力、資金等)。在未來新型城鎮(zhèn)化的背景下,即使考慮到解決大中小城市空間布局不平衡,有效緩解區(qū)域中心城市壓力和促進產(chǎn)業(yè)升級等政策傾斜和努力等變數(shù),原有城市空間分布格局也難以改變,中西部中小城市(鎮(zhèn))獲得的自然增長機會有限。
        根據(jù)城市經(jīng)濟學的“中心—外圍”模型,我國東部城市群中的核心大城市是城市體系中最重要的市場,由于聯(lián)結(jié)了國內(nèi)和國際兩個市場,不僅誕生了全球最大的制造業(yè)基地,實現(xiàn)了人口最大限度的集聚和生產(chǎn)的規(guī)模效應、報酬的遞增效應,而且為了配套制造業(yè)生產(chǎn),建立了完善的生產(chǎn)性服務業(yè)。但由于集聚效應的過分使用,東部制造業(yè)城市群或中心城市因房價過高上漲、交通擁堵和環(huán)境污染等問題而產(chǎn)生了離散效應。在存在著運輸成本的條件下,離散效應驅(qū)使本地廠商更愿意選擇靠近大城市、且具備配套制造業(yè)的基礎設施較為完善的地方去生產(chǎn),也就是本地化效應。
        筆者認為,即使我國未來發(fā)展導向要轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主,大力發(fā)展服務業(yè)尤其是現(xiàn)代服務業(yè),這一趨勢也是成立的。因為,與制造業(yè)是一樣,服務業(yè)的供給也存在規(guī)模報酬遞增效應。特別是,現(xiàn)代服務業(yè)往往是資本、技術(shù)和信息密集型的,滿足城市經(jīng)濟集聚所必需的三個方面——分享(生產(chǎn)者在更大范圍內(nèi)獲得廣泛的投入品分享)、匹配(在更大的市場范圍里匹配各種生產(chǎn)要素)和學習(加速知識的傳播以方便職工和企業(yè)家之間以及不同產(chǎn)業(yè)之間相互學習)。更為重要的是,東部地區(qū)生產(chǎn)型服務業(yè)的發(fā)展集聚了大量高技能勞動者,對消費型服務業(yè)也相應產(chǎn)生了大量的需求,因此也會相應帶動不可貿(mào)易的消費型服務業(yè)的集聚。
        因此,盡管未來在政策取向上,國家會出臺一些鼓勵中西部中小城市(鎮(zhèn))發(fā)展的優(yōu)惠政策措施,資源分配上也會有所傾斜,但由于規(guī)模效應和外部性,其積聚力量存在著自我強化的效果,當促使經(jīng)濟上集聚的因素變?nèi)跎踔料r,自我強化產(chǎn)生的鎖定效應,也將使得已有的東部城市群和核心大城市仍占據(jù)國家(區(qū)域)經(jīng)濟的主導地位,其產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的過程中,制造業(yè)向周邊中小城市(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)移的規(guī)律不會改變。
        未來,東部城市群和核心大城市將率先實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和轉(zhuǎn)向,重點發(fā)展生活性服務業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。而周邊的中小城市(鎮(zhèn))將承接大城市轉(zhuǎn)移來的制造業(yè),未來其產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚將出現(xiàn)快速的增長。因此,房地產(chǎn)業(yè)本身就是配套制造業(yè)的生產(chǎn)性服務業(yè)的基礎內(nèi)容之一,說房地產(chǎn)業(yè)是基礎性產(chǎn)業(yè)、先導性產(chǎn)業(yè)就是這個意思。而盡管受到新型城鎮(zhèn)化政策和資源傾斜的影響,中西部中小城市(鎮(zhèn))在房地產(chǎn)市場方面會獲得一些受益,但由于過去幾年內(nèi)過量的土地供應和房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)化未能跟上、收入水平低和人口集聚效應不夠,整體而言,中國經(jīng)濟將長期處于消化房地產(chǎn)泡沫和培育本地產(chǎn)業(yè)基礎的過程中。
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