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    1. 莫借城鎮化炒作高房價
      2013-01-05   作者:趙洋  來源:金融時報
       
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        近期,不少地方房價再次出現上漲苗頭,背后很重要的一個支持理由是城鎮化。城鎮化是支撐房價必然走高的一個原因嗎?我們認為,這是部分市場人士的一個誤讀,甚至是有意為之,以未來中國城鎮化為借口,進一步炒高房價并不可取。
        城鎮化的確是未來很長一段時間我國經濟社會發展的一條主線,也是中國經濟轉型并實現持續增長的強勁動力。不管是黨的十八大,還是不久前召開的中央經濟工作會議,都對城鎮化進行了濃墨重彩的闡述。十八大報告強調了“四化同步”,即堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路,推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調,促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。中央經濟工作會議更具體指出,積極穩妥推進城鎮化,著力提高城鎮化質量。城鎮化是我國現代化建設的歷史任務,也是擴大內需的最大潛力所在,要圍繞提高城鎮化質量,因勢利導、趨利避害,積極引導城鎮化健康發展。
        正是在上述政策指引下,市場各方對未來城鎮化發展充滿憧憬。其一,城鎮化帶來的將是大規模人口進入城市。目前,中國城鎮化率剛超過50%,按戶籍人口算僅為35%左右,明顯低于發達國家和許多同等發展階段國家的水平。差距也是潛力,這意味著,未來二、三十年,每年將有1000多萬人口轉移到城市,數億農業人口市民化,帶來的將是巨大的內需潛力。其二,根據發達國家經驗,城鎮化水平快速提升階段,也是房地產增量規模快速擴張階段,這一點在我國1998年后至今的房地產市場上,的確得到驗證。有統計顯示,同期房地產銷售規模快速增長,銷售面積年均復合增長約20%。
        這些憧憬與預期,對于當前的房價意味著什么,很多人都在探尋答案。也恰在此時,調控兩年有余的房價,再次顯現回升跡象。根據國家統計局發布的數據,11月份全國70個大中城市新建商品住宅中,價格環比上漲的城市達53個,比例超過了75%,為2012年以來最多,其中廣州、上海等一線城市全線上漲,且漲幅遠遠超過二線城市。大家都很關注房價走向,而推動城鎮化的預期,無疑強化了那些堅定看多的人的觀點,甚至,借此炒作未來房價將繼續大漲的言論也此起彼伏,這也的確影響到了一些潛在購房者的行為。對此,我們不敢茍同。
        首先,新型城鎮化將不同以往老路,更強調的是質量,而不是規模,其并不意味著未來會重現新一輪房產大擴張。過去十幾年,我國城鎮化水平已取得較快發展,1999年城市化率為35%,到2011年全國城市化率已超過50%,達到51.3%,年均增長近1.4個百分點,速度已經相當快。從中央的政策指引看,盡管更加重視城鎮化的潛力,但突出強調的是“積極穩妥”與“質量”。也就是說,城鎮化不是簡單的人口比例增加和城市面積擴張,更重要的是實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等由“鄉”到“城”的重要轉變,強調公共服務均等化和城鄉統籌發展。有研究就認為,雖然推進城鎮化是未來一段時間中國經濟增長方式轉化的一條主線,但是新城鎮化難以支持再一輪的房地產擴張,其中很重要的一個原因在于,一、二線城市人口趨于飽和,而三、四線城市房屋供過于求。
        其次,城鎮化過程中,居民的購買力是制約房價走高的一個根本因素。有質量的城鎮化,最為核心的應該是“有序推進農業轉移人口市民化”,這些市民化后了的農業轉移人口,其購買力將會如何呢?其實,即便目前房價不漲,很多在城市工作的年輕人也都買不起房子,而以城鎮新移民目前的收入,即便考慮未來收入增加,恐怕也無力支撐高高在上的房價。有觀點就認為,目前農民工在務工地購房比例很低,估計不到1%,即使轉為市民后,由于收入水平在城鎮中仍然處于相對低位,對房屋的需求相對有限。供需決定價格,對于房價,同樣如此。
        第三,積極穩妥推進城鎮化,需要的是一個房價穩定的城鎮化,高房價只會拖了城鎮化的“后腿”。城鎮化是未來擴大內需的最大潛力所在,內需包括投資需求與消費需求,但如果房價持續高漲,受損害的將是內需的擴大。有業內人士表示,過去十年城市房價的上漲,對其他行業造成擠壓,地價上漲對生產成本的抬升,也構成了我國潛在增長率下行的壓力來源之一。因此抑制城鎮房價和地價上漲,有利于增加長期的經濟增長潛力。也就是說,高房價會成為城鎮化的阻礙,要推進城鎮化,要做的當然是遏制住房價走高的勢頭。
        當然,很多人一定會說,即便城鎮化不會推高房價,當前房價也依然在上漲。的確,大量農民涌入城市且定居,將是長期影響房價一個不可忽視的因素,但不總是房價上漲的原因。此前房價的走高,更多的在于投資投機性需求主導,也正因此,中央經濟工作會議提出“繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”。針對近期土地市場回暖過快,多地頻現“地王”的情況,相關部門應該繼續出臺一系列整治“地王”抑制地價的舉措,切勿讓房價再現大漲局面。
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