新年伊始，美國政府正考慮在原有“住房可償付再融資計劃”（HARP）的基礎上擴大抵押貸款再融資計劃，將那些并非由房利美和房地美擔保的抵押貸款也納入進來，還計劃將私人投資者持有的潛在風險更高的抵押貸款轉至政府資助企業房地美和房利美。而就在這當口，美國國會參眾兩院已在元旦相繼投票通過了解決“財政懸崖”議案。如果說在化解“財政懸崖”前景明朗前，擴展HARP計劃能充當“緩沖墊”的話；在化解“財政懸崖”前景基本明朗后，擴展HARP計劃將轉換為充當“債務上限”的“減壓器”了。
2009年4月，奧巴馬政府推出HARP計劃，目標對象是那些借入了由抵押貸款融資巨頭房利美(FNM)或房地美(FRE)擁有或提供擔保抵押貸款的住房所有人，以及那些抵押資產凈值在-25%到20%之間的借款人，以防抵押貸款借款人違約。抵押資產凈值為負數，即表明住房所有人的抵押貸款高于其房產價值。如今，時間過去三年多，美國房地產市場已開始呈現進一步復蘇跡象。去年12月6日，美國住宅建筑商協會(NAHB)發布的數據顯示，12月美國有201個城市都會區房地產市場持續改善，比上個月增加76個，為連續第四個月增長；當月持續復蘇的房地產市場名單增加了84個城市都會區，分布范圍也從上月的38個州擴展到44個州。美國房地產的關鍵指標和經濟動力正在持穩或改善，這是緩慢復蘇中的一個重要穩定信號。可以說，受房貸利率屢創歷史新低、投資需求增加等因素刺激，美國本輪房地產頹勢在2012年上半年觸底。近期，相較于其他經濟領域的放緩，房地產業逆勢復蘇態勢頗為搶眼。另據上周美國商務部公布的數據，2012年11月新屋銷量環比增4.4%，經季調并年化的總量增至37.7萬幢。依11月銷售速度計，新屋庫存與銷售比為4.7個月，而10月這一數據為4.9個月。足見，近期將房地產市場活躍化作為拉動經濟增長的“先鋒隊”比較可行。
美國選在此時擴展HARP計劃，最關鍵的推力，當然是之前包括小布什政府稅收優惠減免和奧巴馬政府2%薪資稅減免、失業補償措施延長以及“自動減赤機制”等幾項挽救經濟的措施，均在今年元旦到期。如果國會不在這個截止日之前制定出相應政策措施，將自動啟動大規模“減支增稅機制”，美國經濟將跌入稅收增加和預算減少的困境。在這樣的環境下，通過支持房地產市場發展以提振美國經濟增長，一旦美國國會真的將美國推落“財政懸崖”，擴展的HARP計劃就可為“財政懸崖”鋪就“緩沖墊”，以緩沖甚至彌補“財政懸崖”對美國經濟復蘇造成的負面影響。
于是，就在距跌落“財政懸崖”僅有一步之遙的情形下，美國國會兩黨于上周日重新召開會議繼續相關談判，參議院在過了最終期限兩小時后，以89票對8票通過了旨在避免“財政懸崖”的議案，此項議案隨即于美國當地時間1月1日晚在國會眾議院投票并獲得通過，這就意味著為解決“財政懸崖”消除了一道關鍵的法律障礙，因而奧巴馬總統有望很快簽署該議案，擴展HARP計劃充當“財政懸崖”的“緩沖墊”的職能已悄然生變或轉換。換言之，“財政懸崖”的緩解，伴隨的是債務上限問題的日益嚴重化。實際上，美國在新年第一天就已正式觸及債務上限即16.4萬億美元，美國財政部正采取“特別措施”避免違約。如果國會在2月底3月初不提高上限，財政部將無錢可用。所以，美國國會下一步將需要討論如何盡快提高債務上限。
而要真正化解“財政懸崖”以及“債務上限”對美國政府財政的威脅，歸根結底還需要努力發展經濟。為此，美國政府近期還應通過多種政策措施促進房地產市場發展。由于眼下供求關系不平衡、信貸緊張等結構性因素依然是美國房地產市場未來復蘇的重大阻力。現在，就看美國政府如何盡快擴展HARP計劃，幫助那些深陷“溺水抵押貸款”困境的美國房主，并盡力使那些擁有良好信用記錄和還貸記錄的美國房主有法獲得再融資，以進一步增大房地產市場需求。或許會通過下調美國聯邦住房管理局（FHA）再融資項目收取的抵押貸款再融資費用來增大對住房市場援助。
另外，鑒于當前美國銀行業存款額破天荒超出了貸款額2萬億美元，形成所謂“存差”格局，也在催促美聯儲在貨幣政策上向房地產業傾斜，以增加房地產領域貸款需求和銀行貸款供給。而中長期內，著力點還在重振美國制造業發展實體經濟。出于對重新占領制造業創新高地在促進經濟發展中的重要地位和作用的深刻認識，美國政府正積極支持設立全美制造業創新網絡和加強高等工科類院校和制造企業之間的產學研有機結合，這讓世人看到了美國財政或能連連突破“財政懸崖”以及“債務上限”難關，真正走上良性循環軌道的曙光。