12月26日,上海又誕生了一個“地王”:上港集團旗下公司以56.8億元競得上海海門路55號地塊,刷新上海總價“地王”紀錄,同時成為2012年全國總價“地王”。就在12月18日,國土部召開新聞發布會,要求各地采取分割出讓、配建競標、提高付款難度等措施,阻擊“地王”出現。敏感的時刻,敏感的地王,不禁讓人擔憂——“面粉”又貴了,“饅頭”還要漲價嗎? 從專業角度分析,可以發現新科“地王”沒那么可怕。樓面價、成交總價、溢價率等,土地成交中有很多指標,按不同指標衡量都可產生相應的“地王”。通常業內認為,樓面價創新高或溢價率超過100%,是比較重要的“地王”指標。而成交總價很大程度由土地出讓面積決定,因此有些“地王”并不具有指標意義。此次上港拿下的商用地塊,樓板價23330元/平方米,溢價率21.11%,雖然不便宜,但也算沒失去理智。 但是,在目前房地產市場回暖的背景下,上海新“地王”所代表的各地土地市場出現的做多沖動,卻不可小視。若對此趨勢不加遏制,土地市場以及房地產市場,都可能再次被推向巨大的泡沫。 2010年和2011年,全國土地出讓金分別為29000億元和31500億元,而今年前11月累計,全國國有土地使用權出讓收入23478億元,同比下降17.5%。再看看一線大城市,今年更是少收了不止“三五斗”。截至12月27日,北京土地出讓金年內合計為616億,預計全年在630億以內,低于2011年的1055億;上海前11個月土地出讓金總額為756億元,全年土地出讓金肯定也超不過千億。今年在地產調控政策的影響下,需求不振,土地市場低迷。地方樓市低迷導致土地出讓金和房地產稅收大幅下滑,從而影響地方政府的收入。中國人民大學經濟研究所近日發布預測報告認為,最早在明年二季度,將會出現地方政府“暗渡陳倉”、弱化樓市調控的可能。近期各地“地王”頻現,是否顯示了地方政府放松調控的傾向?這一點非常值得關注。 今年較早的數據顯示,2012年第一季度,香港、新加坡、倫敦的住宅價格位居全球前三,其中香港均價為46575元/平方米。上海、北京繼續分列全球第7、8位,住宅均價分別為19563元/平方米和18823元/平方米。在歷經大半年的反彈后,最新數據顯示,12月上旬北京二手住宅成交均價已達24500元/平方米,與11月份相比上漲了2.9%,創下年內新高。北京、上海的房價,目前或許已經能排進全球前五了。國家統計局近日發布的11月份70個大中城市房價情況,環比上月上漲的城市達到53個。調查顯示,有66.6%的居民認為目前的房價“高得難以接受”。消費者如果高位接盤,其風險是不可低估的。 2003年至2012年間,我國房地產市場先后經歷了四輪調控。月初召開的中央政治局會議提出,“加強房地產市場調控和住房保障工作”,預示著住房保障和市場配置將“雙軌”并行。本輪地產調控中,表現出較強的行政干預性,未來市場化和法制化將是調控的長遠方向。住建部部長姜偉新近日表示,明年在繼續堅定地執行限購政策的同時,將積極研究擴大房產稅試點。各種跡象表明,中央政府不會允許房價大漲,否則民生難保,中國經濟結構調整也可能半途而廢。因此,房地產市場的各方參與者應注意,不要小看稅收對房價的影響力,不要小看政策制定者手中還未打出的底牌。
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