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    1. 國資委“退房令”為何失靈?
      2012-12-13   作者:譚浩俊  來源:每日經濟新聞
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        譚浩俊

        兩年前,房地產非主業央企“退房”一事被炒得沸沸揚揚。如今,78家被國資委要求退出房地產業務的央企,只有不到1/4履行了“承諾”。一些應當“退房”的央企,還在直接或間接地拿地;而原本沒有房地產業務的央企,則通過建立各類產業園、工業園等方式,從事房地產經營業務。
        為什么國資委的“退房令”只有不到1/4的央企響應呢?
        收益需求無疑是央企“退房令”失靈的原因之一。雖然房地產的“暴利時代”已經結束。但是,“好日子”并沒有停止。從事房地產開發的企業,仍然享受著比一般企業、特別是實體企業豐厚得多的收益。
        據相關機構統計的數據,目前房地產行業的平均凈資產收益率仍維持在10%~20%之間。這樣的凈資產收益率,對那些主業利潤微薄的央企來說,顯然具有不小的誘惑力。
        業績需求則是央企不愿“退房”的又一原因。這些年,央企大力度的整合以及進入世界500強的壓力,使許多企業堅定了走規模擴張之路。央企大踏步地向地方擴張,到處投資,也是這種壓力的現實反映。
        一旦企業規模做大了,資產做多了,效益做好了,不僅對企業有利,對經營者更有利。而房地產業務最容易做出規模和效益,在這種情況下,不愿“退房”也就很好理解。
        在央企“退房”問題上,國資委只提出了“退房”要求,而沒有制定退出時間表。
        2010年3月,國資委提出78家房地產為非主營業務的央企退出房地產市場。這需要一個過程,需要遵循市場規律。事實上,中國的房地產業,也需要有一些央企的參與,需要通過央企來平衡房地產市場的關系。不然,房地產市場也很難形成平衡效應。
         如果央企在房地產市場,能夠在承擔政府責任、建設保障房等方面更好地發揮作用。或許,中國的房地產市場就不會出現今天這樣的格局,央企也就不需要退出房地產市場。
        促使央企對“退房令”置之不理的,還有地方政府的原因。他們為吸引央企投資,給予大量的優惠政策,央企很難抵制這種誘惑。那些主營業務不是房地產的央企,在向地方投資實體產業項目時,也往往提出了房地產開發的要求。地方政府為了項目的需要,也就被迫給予相應的開發用地。
        這些開發用地,一般都是與實體產業項目相捆綁,其所得到的優惠政策,也大致與實體產業項目相當。如果退出,就意味著這些優惠將一并轉讓給其他企業。
        央企遲遲不愿“退房”,相當一部分原因也是在等待房地產市場的復蘇,將地方政府給予的優惠政策享受完以后,再退出房地產市場。
        筆者以為,國資委在要求央企“退房”的過程中,比較有效的辦法,是將這些央企的房地產項目,重新整合成幾家房地產開發企業,并給所有從事房地產開發央企下達社會責任指標,承擔地方的保障房建設和開發任務。如此,央企對房地產市場的貢獻可能會真正體現。
        總之,78家央企退出房地產市場的目標不能變,但是,操作的方式需要改變,對央企從事房地產開發的職能也要調整、責任更要明確。

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