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    1. 從溫州樓價暴跌透視樓市預期
      2012-12-06   作者:項崢(經濟學博士,財經評論人)  來源:上海證券報
       
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        近年來以組團炒房攪動全國樓市神經的溫州,如今樓價開始領跌了。據報,目前溫州房價與2009年、2010年時房價的最高位相比,平均每平方米下跌2萬元,下降了約30%或40%不等。與此相伴,溫州地價大幅下降,據國土資源部公布的城市地價監測數據,今年三季度,溫州住宅地價同比下降18.03%。
        今年以來我國樓市運行變幻莫測,“旺季不旺,淡季不淡”。傳統的“金九銀十”未能如期帶來樓市成交量擴大,雖然11月樓市成交在迅速回暖,以萬科、保利和招商地產為代表的標桿龍頭房企已提前完成全年銷售目標,10月,全國70個大中城市新建商品住宅環比價格上漲的城市有35個,似乎房價上漲預期再次形成,但未來樓市運行充滿了不確定性。預估未來,或許可從溫州房價暴跌之中得到些許啟迪。
        從溫州與全國房地產形勢的背離走勢看,或許溫州房價下跌,只是個案。不過,筆者以為,從宏觀背景考察,溫州房價的暴跌,是伴隨著溫州實體經濟增長動力下降,以及去虛擬化過程中發生的。從某種意義上說,溫州房價暴跌,在中國經濟發展方式轉變的過程中,特別是制造業轉型升級過程中,使其具備了普遍性特征,或許對預測未來全國房價的走勢有一定啟示意義。
        三季度,溫州地區生產總值增長5.7%,低于全省平均大約2個百分點。國際金融危機爆發后,對有低端制造業之都稱號的溫州傳統支柱制造業沖擊極大,訂單銳減、資金周轉困難、企業經營效益下降。面對疲弱的市場需求,以“低、小、散”為主的溫州商貿企業較易陷入經營困境,今年上半年溫州市工業增加值僅增長3.1%。經濟增長動力下降,主要是因為溫州低端制造業未能及時升級改造,新的制造業增長點始終難以形成。打火機、皮鞋、服裝和低壓電器這些低端制造業科技含量低、樣式容易模仿、產能擴張快、同業競爭致毛利率極低。隨著人民幣匯率升值,勞動用工成本上升,產品出口競爭力急劇下降,并且越來越受到東南亞地區、巴基斯坦等國企業的強有力挑戰。盡管地方政府和企業也意識到溫州制造業轉型的必要性,但缺乏外部強力沖擊、存在企業守成觀念,特別是溫州本地工業科技基礎薄弱,科技創新氛圍淡薄,科技投資風險較大但缺少激勵與引導,新興戰略性產業生存發展空間狹小,貽誤了制造業轉型的有利時機。
        實體經濟去虛擬化也是溫州房價暴跌的重要誘發因素。多年來,溫州民間資本規模龐大,熱衷資金逐利游戲。而在資金逐利游戲中,房地產的投資屬性和金融屬性,是支撐民間融資發展和資金逐利游戲的空中樓閣。雖然是三線城市,但溫州房價上漲動力強勁,房價之高媲美京滬。同時,房地產投資和投機的暴利,也大量吸引生產資金流入,實體經濟增長動力更加不足。
        房地產市場發展離不開實體經濟。實體經濟是基礎,是前提。脫離實體經濟發展,大肆投機房地產,只會吹大房地產泡沫,最終促使房地產泡沫破滅。從各國情況看,大凡房地產市場發展超前實體經濟,都要承受房價大幅下跌的苦果。西班牙、日本如是,中國也不太可能例外。經過近三十年的發展,我國制造業承接發達國家外移產能,迅速成為制造業大國。在此過程中,制造業利潤率下降,國際競爭力不足,發展后勁嚴重不足。但制造業轉型升級是個危險的跳躍,不僅需要增加科技投入,也需要大量資本投資,且成功前景難以確定。而我國城鎮化釋放的房地產發展空間巨大,吸引了制造業資本和民間閑置資本的大量進入,造就了我國房價連年上漲的記錄。可見,我國房地產市場發展已明顯超越實體經濟,不僅蘊涵了較大的房地產泡沫風險,而且成為中國經濟發展方式轉變的重要阻力。高房價意味著更高的投資成本,更多的消費需求被擠占,經濟向消費需求拉動的轉變尤為困難重重。
        房價過快上漲反映了金融虛擬化的特征。溫州房價暴漲暴跌的過程,深刻地反映了房地產的金融虛擬化特征,體現出金錢“接鼓傳花”的特點,沒有創造出任何真實的價值。以限購和限貸為主要特征的房地產市場調控,有效抑制了房價的過快上漲,減少了宏觀經濟金融運行的風險。但需要注意的是,限購政策效應已開始衰減,限購對有實力購買者缺乏約束,房地產調控政策應加大對差異性房地產稅收政策的運用,大幅提高投資和投機的成本。這可能是確保房地產市場長治久安的重要之道。
        房價與實體經濟的背離終要回歸。市場經濟供給和需求力量的此消彼長,以及宏觀經濟增長動力的轉變,都會促使房價回歸與實體經濟相適應的價位。經濟增長動力下降,企業主資金周轉困難,都增加房價下跌動力。在“買漲不買跌”心理作用下,市場需求也急劇萎縮。所以,脫離實體經濟,空談樓市供求,只會擾亂樓市預期。
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