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    1. 未來住120平米的房子不算啥
      2012-12-06   作者:楊紅旭  來源:新浪博客
       
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        楊紅旭

        今年二季度以來,住宅市場出現了復蘇、回暖的行情。與之相適應,部分大企業銷售業績喜人,比如萬科前10個月的銷售金額已率先破千億。筆者分析了住宅成交結構,發現中小戶型吃香。以這類戶型為主打的地產商,尤其是萬科,日子過得相當不錯。
        以9月份為例,全國20個典型城市的小戶型(90平米以下)、中小戶型(90-140平米)、中大戶型(141-200平米)、大戶型(200平米以上)成交量同比增幅分別為40.8%、59.5%、44.2%與-3.5%。當然,就短期因素而言,限購、限貸等政策壓制了中大戶型需求。2006年住建部推出“90/70”政策時,就不招房企待見,以至于很多開發商通過偷面積、相鄰的兩戶設計成一套賣。孰料,現在中小戶型卻成為“吸金大戶”。
        從全國整體分析,多大的戶均面積,才是合理的?這個問題值得探討一下。人們對于居住空間大小的感受,有一個舒適度的問題。比如一套兩居室的戶型,建筑面積80平米,基本舒適,當前我國主流的剛需樓盤多如此;100平米比較寬敞;130平米,多出現在高檔樓盤中;如果只有50平米,則比較局促,1980年代建設的老公房即如此。至于當前在我國經濟發達的農村地區,普遍出現的二層或三層小樓,實際上空置、浪費現象非常嚴重,農民更多的出于攀比心態而如此建房。
        如果不由人看房,算算全國住宅總量,2012年城鎮人均住房面積約33平米,按一家三口,則套均面積約100平米。根據第六次人口普查數據,全國及城鎮戶均住房建筑面積隨著時間推移不斷增加,80年代至90年代增速明顯,2000年以后增速相對放緩。2000以后建的住宅,只占全部存量住宅的37.9%,這部分住宅套均面積已有些舒適了。比如,城市約95平米的套型,一般能做成寬敞些的二房,萬科能做出功能緊湊、布局合理的三房,可以滿足一般白領三口之家的居住需求了。
        再來看國外經驗。美國套型最大,套內面積平均超過150平米;英國較小,只有87平米。日美英德法五國平均來看,套內面積為106平米,若按80%的得房率倒推,建筑面積為133平米。他們的租賃房比重遠大于我國,而租賃房套型面積明顯小于自住房。若算自住房,則五國平均套內面積為124平米,建筑面積為155平米。不比不知道,顯而易見我國套均面積仍偏小,即便只算2000以后建設的房子,也與他們存在明顯差距,如果算上全部存量,則我們的住房條件,仍有巨大的提高、改善空間。
        也許,有人會拿香港說事。香港將住宅分五類:實用面積40平方米以下的戶型叫做A戶型,約占住宅總量的一成;B戶型40-69.9平方米之間,C戶型是70-99.9平方米,香港人稱之為“中大戶型”,約占八成;而D、E戶型是100平方米到159.9平方米,100平方米以上才叫大戶型,或者稱豪宅,約占一成。大家要明白,香港人多地少、房價很高,住房情況在全球范圍都屬特例,套型面積比同為城邦的新加坡還要小。
        當然,美國和西歐的國情跟咱們差距同樣大。就全國而言,日本的情況具有較大的參考價值。日本套均住房使用面積由1968年的73.86平方米(折合建筑面積約為92平方米)增加到2008年的94.34平方米(折合建筑面積約為118平方米)。與此同時,人均住房面積由18.7平方米(折合建筑面積約為23平方米)增加到36.3平方米(折合建筑面積約為45平方米)。現階段,日本套均住房使用面積基本穩定在94平方米,折合建筑面積約為118平方米。也就是說,咱們國家即便僅算2000以后新建的住宅,其套均面積都小于日本。
        另外,與大陸同根、同祖、同文化的臺灣,其住房情況具有更大的參考價值。從1978年到2005年,臺灣人均住房建筑面積由16平米增加至約41平米,套均面積由79平米增加到約140平米。當前大陸城鎮家庭人均住房面積,相當于臺灣1997年前后的水平;大陸城鎮套均住房面積,相當于臺灣1987年前后的水平。若僅拿臺灣經驗比對,我們的住房面積還有一定的提升空間。
        (刊發于房地產世界)

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