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    1. 房企存量房畸高危害多
      2012-12-03   作者:余豐慧(河南 銀行職員)  來源:京華時報
       
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        余豐慧

        據《華夏時報》報道,截至今年10月,全國商品房待售面積約為3.2億平方米,超過去年底的2.7億平方米,并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大,個別房企按今年的銷售速度,所需時間甚至要達到10年。
        全國商品房待售面積維持在高位,將帶來多重負面影響。房企庫存越大,累積的房地產金融風險越大。庫存越大,貸款利息等財務成本就會與日俱增,最終的銷售價格必須越來越高,才能覆蓋成本。同時,捂盤越久,資金鏈斷裂的可能性越大,最后可能不得不以更低價格脫手,一旦收入覆蓋不了成本,房企將難以歸還銀行貸款、信托融資等債務,最終導致金融風險。房企捂盤不售、庫存畸高還將推高近遠期房價,嚴重干擾樓市調控。從近期來看,房企捂庫存將使得入市房源減少,自住型剛性需求不能得到充分滿足,這必將推高房價。從遠期看,房企捂盤惜售會使企業資金積壓在大量待售面積上,無力增加土地儲備,從而使得未來開發、開工面積減少,影響到未來市場房源供給,從而推高未來房價。
        房企之所以敢于擁有這么大庫存,說明房企對房價上漲還有預期,對調控走回頭路還抱有希望。但在筆者看來,房企囤積存量房、謀求更高價格銷售的夢想必將破滅。原因在于:從需求上看,前期房價微漲的一波剛需旋風將要過去。在這一輪剛需釋放完之后,就會出現需求乏力的現象。只要擠出投資投機性需求的政策沒有大的變化,房價滯漲就會很快出現。此外,目前來看房產稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機性需求的房產稅推開后,將令投資投機房源快速脫手,在市場需求有限、房源增加的情況下,房價將會走低。
        因此,從房企自身角度看,一定要認識到捂盤越久、庫存越大,經營風險就越大,對企業越不利。而對銀行、信托及其他為房企提供融資的金融機構來說,房企庫存越大,自己的債權風險就越大。銀行、信托等融資渠道有必要通過一定的手段促使房企去庫存化,降低房地產信貸風險。房企去庫存化以后,手中擁有的現金流就可以助其重新購地開發,不但對企業經營的持續性有好處,而且對穩定未來市場供應有好處,更對未來房價保持穩定有好處。

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