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    1. “房奴”遠未終結,房改任重道遠
      2012-11-13   作者:楊紅旭(房地產研究人士)  來源:東方早報
       
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        楊紅旭

        近日有媒體報道稱:中國首批房奴即將還清貸款,房產已增值數倍。從本世紀初我國迎來第一批住房貸款熱潮至今,首批房貸將迎來清款大限,首批房貸族正進入無債一身輕的狀態。“房奴”翻身當主人了,而當年的房產已增值了幾倍。
        改革之初,我國城鎮人均住房建筑面積只有8平方米左右,1998年緩慢增加到20平方米。1998年全面房改之后,住房建設提速,至2011年已超過32平方米。按照2004年建設部政策研究中心發布的小康社會居住目標研究報告, 計劃2020年全面實現住房小康:一個核心指標是城鎮人均住房面積35平方米。現在看來,預計將于2015年提前實現。除了人均住房面積的提高,還有住房功能的完善、小區環境的提升、社區配套的豐富。這是建國以來民眾總體居住水平提升最快的十年。
        房改之后第一批購房者,集中在2000年至2003年,那時貸款條件比較寬松,還貸壓力也小。嚴格來說,他們還根本算不上真正的“房奴”。因為那幾年,我國房價還未進入快漲通道。2000、2001、2002、2003年,全國新建商品住宅價格漲幅分別是2.9%、2.8%、3.7%、3.9%。而2004和2005年就劇升至15%和16.7%!真正的房奴,是從2004年開始出現,2007年后大量出現,2009年以后尤其凄慘。
        十年來,房價到底上漲了多少?2010年全國新建住宅均價為每平方米4725元,比2000年每平方米1948元上漲143%,由于這一統計局口徑的住宅包括了經濟適用房等可售型保障房,一般民眾甚至會感覺明顯低估。如果剔除保障房,則市場化的住宅價格,很多城市應上漲3-4倍。比如上海的房價由2000年每平方米3300元,上漲至2010年的約每平方米21000元,上漲了5.4倍。
        說完喜氣的一面,還得直面悲涼的一面。要說喜,是對三種人而言的:一是擁有多套住房的富人;二是入市早且撤退及時的炒房者;三是本世紀初首批購房者。而對于廣大中等收入、中低收入、低收入這三類群體(按統計口徑,占全部城鎮人口的50%左右,另外還有剛畢業的學生群體)來說,房價持續快速上漲,使他們越來越被邊緣化,生活幸福指標越來越低。
        十年來,他們中的大部分人,住房面積應該有所增加,但他們的財產性收入很少,與那些有房的、有大房的、有多套房的、炒過多套房的人相比,財富差距以“高鐵速度”在拉開。
        在這一過程中,有沒有制度不到位、政策不妥當之事?昨天(11月12日)下午,住建部部長姜偉新在十八大新聞中心記者招待會上說:“住房問題是民生方面的一個重要的組成部分,這些年成就很大,但工作上還有很多不足,我們會在今后的工作中努力。”態度頗為誠懇。
        概而言之,十年來,主要有兩件事沒做好。一是住房保障滯后了。1998年房改時,中央要求各地進行住房保障,可地方政府光顧著搞商品化住宅了,直至2006年還有很多城市根本就沒建立廉租房制度。房價飆升,又不管窮人住房,拿到全世界,都沒道理可講。2007年在中央嚴令之下(24號文),各地才重新“補習功課”,2008年后才開始大力建設。二是調控房價不得力,措施多,但欠精準,手忙腳亂,比如2004-2006年失誤地抑制了市場供應。最后,臨時性管制措施偏多,長效機制、頂層設計,制度推進緩慢。這些不足將會導致民眾的居住幸福感出現巨大落差。

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