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    1. 樓市:真的泡沫,就該破裂
      2012-11-09   作者:楊紅旭(房地產研究人士)  來源:經濟參考報
       
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        楊紅旭

        今年以來,先后有三個城市的樓市頻頻被媒體“唱空”。一是鄂爾多斯,供應量嚴重過剩,價格大跌,成交低迷,部分房企資金鏈斷裂,少數項目停工,有爛尾風險。二是溫州,房價大跌,部分房企資金緊張,有老板跑路。三是貴陽,潛在住宅供應量大,但成交平穩,價格近幾年并無大漲,當前亦無大跌。
        近日關于溫州的新聞較多,有媒體報道“溫州房價大跳水,樓盤最大跌幅超50%”。從世界房地產發展史上看,一個地區房價整體下跌三成,就可算作泡沫破滅。當前溫州有樓盤價格較去年上半年高點下跌五成,但全市房價不可能下跌這么多。
        從市場數據來看,自去年下半年以來,溫州房價一直領跌全國。如今年9月,全國70個大中城市新建商品住宅房價指數平均同比下跌1.26%,而溫州下跌幅度最大,為16.4%(70城中不包括鄂爾多斯,尚不知兩市哪個房價跌幅更大)。當然,這只是房價指數,波幅小于實際成交價,相當數量的樓盤價格同比去年9月,跌幅應達三成左右,可認為是“泡沫破裂”。
        溫州房價泡沫緣何破滅?一方面,這是行業瘋狂的代價。一般市場規律:漲得高,跌得深。2009-2010年,全國房價經歷了一輪上漲,其中多個月份溫州領漲全國。如今不僅溫州,整個浙江都是本輪全國樓市調整的“重災區”。今年9月,溫州房價跌幅最大,其后依次為杭州、寧波、金華。漲時步調亦一致:2010年1月,溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。
        另一方面,行業外部環境惡化。去年以來,全國經濟增速下滑,以民營經濟為主的溫州,情況尤其糟糕。很多溫州開發商的主業是制造業,主業不景氣,對房地產輔業的資金支持大減。而去年全國少數地區民間高利貸泡沫破滅,其中以鄂爾多斯、溫州最嚴重。相當部分高利貸資金流進房地產開發領域,或直接投機購房,房價下跌,加上實體經濟蕭條,導致高利貸鏈條斷裂。去年6月底,溫州不良貸款率為0.37%,今年9月末升至3.27%,遠高于今年三季度全國商業銀行0.97%的不良率。信貸資產變差,銀行不愿放貸,企業融資更加困難。
        溫州一直是中國民營經濟最為發達的地區之一。2009年以來,溫州房地產市場由直線上漲,轉為直線下跌,既說明了國家房地產調控在溫州效果顯著,又反映出市場機制也在調節房價水平。這應屬政府“有形之手”和市場“無形之手”在樓市中共同發揮作用的典范。
        當前,全國房地產市場正在走出低谷,隨著3月以來成交量持續活躍,價格也由跌轉漲,但近期漲幅收窄,基本趨于平穩。正如溫總理所言:調控初見成效,但效果還不穩固。對那些房價明顯偏高的城市,地方不應有意托市,而應讓市場機制說話。反之,假如房價沒有泡沫,那么即便調控從嚴,也不必擔心樓市會崩盤。
        從購房者角度分析,近些年溫州人在投資房產方面,未免有些喪失理性。2003年開始,“溫州炒房團”聲名漸隆,先是去上海炒,后來全國多個城市都出現了他們的身影。據新聞報道,2009年底和2010年在房價高點入市的溫州炒房者,至今被套者不在少數,被套在自家門口的也大有人在。
        我們從不否認,中國房地產市場仍有較大的發展空間,長期來看,房屋保值增值的屬性仍然存在,自住性購房者何時入市都無妨。但溫州炒房團的興起、瘋狂、衰落、崩滅,為那些依然對炒房懷有濃厚興趣的國人,敲響了警鐘。

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