在美國QE3推出之后,我國香港面臨熱錢涌入、港幣升值、通脹發酵等不利因素,樓價節節攀升,與經濟走勢背道而馳。對此,香港特區政府緊急用“印花稅新政”來調控樓市,抑制非港居民的購房行為,新政立竿見影,讓香港二手房成交量驟然下跌。
香港動用買家印花稅(BSD)和加強版印花稅(SSD)的稅收杠桿來調控,前者首次對非香港永久居民和以公司名義買房征收15%的印花稅,后者則是在現有的
“額外印花稅”基礎上調高稅率并延長一年,額外印花稅的稅率適用期由兩年延長至三年,即如果在三年內出售物業,需支付額外印花稅,其中半年內樓宇轉手的額外稅率為20%,半年至一年為15%,一年至三年為10%。加強版的印花稅主要是針對賣家征收,其目的是為了遏制短炒和投機,以緩解樓價的過度炒作。
目前,內地與香港面臨同樣的問題,熱錢涌入,通脹風險加大。這次香港調控樓市,給內地很多啟示,如果樓市再不降溫,熱錢再來炒作房地產,未來我們會更加被動,決策層需要未雨綢繆。
首先,我們也應該通過稅收等方式嚴格限定境外購房者的行為,減少投資性、投機性購房的需求,讓房子回歸居住屬性,滿足工作、屬地居民的住房需求。從調控效果來看,限購政策能緩解一時危機,一旦調控政策松動,房價還會反彈,因此,必須要通過增加保障房的供給和通過稅收的方式來合理調控。
按照房屋持有期限來對賣家征稅,其實內地的房產交易契稅也是以此來抑制投機、短炒者,但是此稅收項目經常會轉嫁給買房者。如果我們真的想用稅收杠桿來調控樓市,可以將住房信息全國聯網(對不動產全國普查,統計房屋持有者和空置房的真實信息),按屬地優先的原則嘗試對二套房全面征收房產稅,同時征收空置稅、提高遺產稅,增加多套房擁有者的持有成本,用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房,來平抑畸形的市場供需,以保障市場的公平與效率。只有這樣,才能有效地抑制房地產的過度開發和投資投機,而且這些稅收也會成為地方政府財政收入的新來源。
其次,我們要重視房價收入比指標。除了要抑制房價過快上漲外,還得調節收入分配,不要讓少數人持有大量的房子,避免資源的閑置浪費。有數據統計,自亞洲金融危機以來,國內房價上漲已經超過10年,一線城市的中心區房價上漲均超過10倍,而我國房價收入比遠高于國際水準,比如北京核心區域的房價收入比已經超過了20多倍。
最后,我們必須要做好熱錢來襲的準備,不能讓外資再次流入樓市興風作浪。大家之所以擔心熱錢,就是擔心這些外來資金在資產價格領域和金融市場快速進出,導致股市樓市大起大落,從而影響實體經濟的發展周期。所以,最好不要讓熱錢停留在金融市場,可以設法將其引到風險投資、創業投資基金等領域,讓其培育新興技術產業和支持中國經濟結構轉型,最好將其“套”在中國的實體經濟領域,讓熱錢變冷錢,為我所用。