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    1. 危機(jī)的不平衡創(chuàng)造“后危機(jī)房?jī)r(jià)泡沫”
      2012-11-01   作者:《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》社評(píng)  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
       
      【字號(hào)
        當(dāng)香港在10月26日出臺(tái)“樓市新政”之后,很多分析人士并不看好,認(rèn)為這一招不能阻擋樓市泡沫的做大,屬于治標(biāo)不治本。實(shí)際上,跟香港問題相似的新加坡在2011年12月8日也出臺(tái)針對(duì)熱錢炒房的印花稅——比如外國(guó)人購(gòu)買將支付10%的買方印花稅,本地人購(gòu)買二套房要支付3%——但并沒有很好地抑制房?jī)r(jià),相反,非公屋市場(chǎng)的房?jī)r(jià)加速飆升,也帶動(dòng)公屋價(jià)格的攀升。
        全世界的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象,我們稱之為“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”。自從美國(guó)和以笨豬國(guó)代表的歐洲房地產(chǎn)崩盤之后,全球進(jìn)入2007年大拯救時(shí)期,新興市場(chǎng)國(guó)家例如中國(guó)、印度都將房?jī)r(jià)刺激回原來的高位,但隨著經(jīng)濟(jì)的再度下滑,房?jī)r(jià)又都開始收斂。巴西、韓國(guó)、印度房?jī)r(jià)都直接下滑,中國(guó)房?jī)r(jià)也有微跌。只有三個(gè)地區(qū)成為“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”代表:一個(gè)是香港,一個(gè)是新加坡,一個(gè)是德國(guó)。
        香港房?jī)r(jià)是世界上最貴,比第二名東京還要貴65%,比1997年的紀(jì)錄還要高20%。如果說香港和新加坡的房地產(chǎn)是因?yàn)閮?nèi)地富人和海外熱錢的共同合力,那么德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)飆升則令人吃驚。德國(guó)最近6個(gè)月房?jī)r(jià)整體增長(zhǎng)了9%,柏林的房?jī)r(jià)瘋狂飆升20%。我們都知道,德國(guó)一直是“房地產(chǎn)無泡沫”的典范,大家津津樂道的是“德國(guó)十年房?jī)r(jià)零增長(zhǎng),30年房?jī)r(jià)僅漲了60%”的美妙景象。德國(guó)的非超級(jí)城市的分散型居住模式、房地產(chǎn)買賣的類資本利得稅、完善的保障房體系都讓人感到非常值得借鑒,但是,在全球房地產(chǎn)抑制的狀態(tài)下,在歐洲各國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的背景下,德國(guó)房地產(chǎn)竟然開始快速“泡沫化”。當(dāng)然,投機(jī)者辯解說德國(guó)房地產(chǎn)是價(jià)值洼地,漲價(jià)是一種回歸,但更多的德國(guó)人感到憤怒和憂慮。
        香港和新加坡都是亞洲人口最老化的地區(qū),而德國(guó)則是歐洲最醒目的老齡化國(guó)家之一,而且它們對(duì)外來移民的審查都非常苛刻,按照一般理解,房地產(chǎn)泡沫不應(yīng)該過度發(fā)生在老齡化地區(qū),因?yàn)闃鞘械幕局瘟是要看地區(qū)內(nèi)部的人口增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)。老齡化意味著支撐力的搖搖欲墜。
        這三個(gè)地區(qū)不僅老齡化,而且都伴隨收入增長(zhǎng)緩慢,通脹飆升的窘境。香港居民收入增長(zhǎng)率不斷下跌,而通脹卻升到近4%的水平。德國(guó)失業(yè)率上升,工業(yè)增速下降,通脹開始攀升,人民很不滿,覺得都是“拯救歐洲”鬧的。而新加坡則離心離德,通脹上升收入增速降低,一半人想移民,竟然首選是“便宜”的馬來西亞。
        老齡化、高通脹和低增長(zhǎng)地區(qū)充當(dāng)了“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”策源地,無疑說明“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”完全進(jìn)入了一個(gè)“無根基、無未來、無厘頭”的熱錢主導(dǎo)景象。它的深層次原因來自于“全球危機(jī)的不平衡”。當(dāng)美國(guó)希臘發(fā)生了全球第一輪危機(jī),全球央行開始無恥地同步合作瘋狂放水。一方面“縫合”第一輪危機(jī)國(guó)的傷口,另一方面卻創(chuàng)造了新的“危機(jī)不平衡套利”,即那些危機(jī)較小的地區(qū)成為新的熱錢追逐地。熱錢流入德國(guó),僅僅是覺得德國(guó)安全。
        也就是說,全球貨幣當(dāng)局每次拯救危機(jī),釋放大量貨幣,攪動(dòng)了熱錢,熱錢朝著泡沫危機(jī)最小的地方移動(dòng),將原本危機(jī)最小的地方變成新的泡沫危機(jī)的起點(diǎn)。一次一次,一輪一輪。即使這些危機(jī)最小的地方不具備房地產(chǎn)泡沫的完整條件,但是熱錢在貨幣泛濫的驅(qū)動(dòng)下,敢于刀口舔血踐踏基本的經(jīng)濟(jì)邏輯,因?yàn)樗麄兿嘈牛鲊?guó)政府對(duì)危機(jī)的拯救將沒完沒了。
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