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    1. 商品房“限利令”逗誰玩
      2012-10-23   作者:何勇海  來源:國際金融報
       
      【字號
        陜西近日出臺調控新政,要求商品房利潤須控制在10%左右,這是全國首個限利政策。各地要按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目,根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數,測算出較準確的開發成本,在此基礎上加10%左右的合理利潤率,得出房屋最后售價。超出價格區間的商品房將無法備案,也無法取得預售證。
        房產商不該過分追求高額利潤,更不能追求暴利。因此前不久有消息稱,國家發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,實施利潤率控制,以使商品房價格能保持在合理水平。此番,陜西省推出全國首個商品房限利政策,這種首吃“螃蟹”的精神無疑值得稱道。但也要理性地看到,這個“限利令”缺乏可操作性,最終恐怕難逃成為海市蜃樓的命運。
        這個“限利令”的核心是:售價=測算開發成本+10%左右的合理利潤。商品房開發成本變數很大、毫不透明,是一筆糊涂賬,或者成了一個“框”,什么都往里面裝,因為開發環節的成本完全由開發商自說自話。即使很多地方要求開發商公開成本,卻以企業商業機密為由“大打太極”,諱莫如深;而地方有關部門也害怕房地產開發的“隱性成本”曝光而投鼠忌器,不敢較真。在這些情況下規定利潤,沒有多大實際意義。商品房成本“迷霧”一日不散,利潤須控制在10%左右又有多少可信度和執行力呢?
        事實上,政府不降低開發商的土地成本,開發商恐怕不會“獨善其身”,也就不太情愿壓縮自己的利潤空間。房價高低不單由開發商的利潤率決定,也與政府地價、稅收不無關系。這些年,開發商埋怨政府的高地價使其承擔了高昂的土地成本,政府則指責開發商獲利太豐厚。每當房地產被指責暴利,或房價下降壓力巨大時,開發商直指“政府拿走更多”。所以,面對陜西“限利令”,已有不少業內人士質疑說,政府為何不帶頭限定地價、稅費及貸款利息等開發成本?
        制定房價是一個系統工程,單純打壓開發商的利潤“奶酪”,對開發商而言未免不公平,會遇到種種“軟抵制”。即使“限利令”被強制執行,開發商恐怕也會“墻內損失墻外補”,為節約成本而偷工減料、以次充好,出現更多的“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓裂裂”、“樓倒倒”。一些實力小的房企利潤如受到嚴重擠壓而虧損嚴重、無力負債,難免會出現更多的“房跑跑”。這對于整個行業的長遠發展并不利。
        要想讓商品房“限利令”落到實處、變得可行,讓開發商既有利潤,老百姓又能買得起,政府也能促進房地產市場的平穩健康發展,與其人為干預一個行業的利潤,政府不如先從自己頭上動刀。一是摒棄對土地財政的高度依賴,一味靠賣土地吃飯,實際上是在飲鴆止渴;二是做好稅費清理,減輕開發商和購房者的稅費負擔;三是不折不扣地執行中央的宏觀調控政策,而不是“掛羊頭賣狗肉”。
        此外,要進一步讓房地產業市場化,力爭不久的將來政府只做獨立的第三方,而不是與房地產市場藕斷絲連,既賣地又調控。這一步可能路途遙遠,但目前至少能引入第三方,對房地產的開發成本等進行獨立評估,以消除房地產業中的“黑障”。正如專家所言,市場經濟的一個基本原則就是信息公開化、透明化,這樣才能把相關信息體現到商品價格上。不然,商品房“限利令”仍然是“逗你玩”。
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