近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤(rùn)在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。
　　盡管高房?jī)r(jià)已成為時(shí)代癥結(jié)，但陜西這一旨在防止房?jī)r(jià)反彈的房產(chǎn)新政并未收到期望中的一致好評(píng)。人們有太多理由懷疑它的可行性：如房產(chǎn)利潤(rùn)控制在10%左右是建立在開發(fā)成本之上，而開發(fā)成本牽涉到多種復(fù)雜因素，如何規(guī)避成本測(cè)算中的彈性，調(diào)控退出之后如何保證房?jī)r(jià)不反彈等等。
　　上述質(zhì)疑只是針對(duì)這項(xiàng)新政的技術(shù)性追問。而與政策效果如何實(shí)現(xiàn)相比，其預(yù)設(shè)前提更值得關(guān)注。拿房地產(chǎn)利潤(rùn)作為調(diào)控的指標(biāo)之一，其一個(gè)認(rèn)知基礎(chǔ)就是，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率決定或至少相當(dāng)程度上左右了房?jī)r(jià)的高低。但現(xiàn)實(shí)恐怕并非如此。雖然有大量的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率可能在30%以上，但即便將利潤(rùn)率拉低到10%，也不能說明這樣的房?jī)r(jià)即是“合理回歸”。房?jī)r(jià)合理與否，顯然不能以房產(chǎn)商的利潤(rùn)來衡量，其根本上還是開發(fā)成本問題。
　　關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)成本，有數(shù)據(jù)表明，一般而言“土地成本占30%，稅費(fèi)占10%”，而恰好這部分生產(chǎn)要素的話語(yǔ)權(quán)掌握在政府手中。言下之意，這部分成本是很難通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)進(jìn)行縮減的。這種情況下，將房地產(chǎn)利潤(rùn)調(diào)至10%左右，并非直接從成本源頭去減房?jī)r(jià)——一方面減價(jià)空間較小，另一方面，很可能單純變?yōu)閷?duì)房地產(chǎn)商的打壓，這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并不利。
　　促使房?jī)r(jià)合理回歸只是宏觀調(diào)控的目的之一，推動(dòng)房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展同樣是目的。然而，土地等占據(jù)成本大頭的生產(chǎn)要素仍未納入市場(chǎng)化軌道，使得目前的調(diào)控并不能從根本上推動(dòng)房?jī)r(jià)的合理回歸；但巨大剛需的存在，房產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)節(jié)的市場(chǎng)化作用非常大，房?jī)r(jià)已不再完全取決于消費(fèi)性市場(chǎng)，而是摻雜了炒房等投資性泡沫。這種非市場(chǎng)因素與市場(chǎng)因素的結(jié)合，成為高房?jī)r(jià)的重要推手，也是房產(chǎn)行業(yè)的不健康表現(xiàn)。這說明，提升房產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)要素的市場(chǎng)化程度，減少行政壟斷市場(chǎng)的作用空間，直接關(guān)系到房產(chǎn)市場(chǎng)正常機(jī)理的恢復(fù)和調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　與一些地方試圖對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的變相松綁相反，陜西的新政是在宏觀調(diào)控的大帽子下自我加碼，甚至由于前不久國(guó)家下放了住房預(yù)售行政審批權(quán)，還為其更好執(zhí)行提供了輔助性的政策依據(jù)。有媒體將這種做法與美國(guó)等國(guó)家的利潤(rùn)控制法相提并論，其實(shí)是有失偏頗，需知國(guó)外的“調(diào)控”是建立在房產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)要素完全市場(chǎng)化的基礎(chǔ)之上，政府只是獨(dú)立的第三方。在我國(guó)，生產(chǎn)要素的非全部徹底市場(chǎng)化，地方政府利益與房產(chǎn)行業(yè)緊密相連。所以，這種調(diào)控的利益指向仍有待平衡。
　　此輪房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，但房?jī)r(jià)卻仍有待“合理回歸”，其中一個(gè)顯性原因就是，相關(guān)調(diào)控舉措都較少涉及占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地成本和稅費(fèi)這一塊。一些調(diào)控手段只能表現(xiàn)為對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控，隨著調(diào)控的深入，改革的增益空間趨于緩和，而要想達(dá)到更顯著的效果，政府又要以行政的方式再進(jìn)行加碼……如此，形成一個(gè)難以走出的循環(huán)。而解決的鑰匙，在于調(diào)控能否從根本上觸及房產(chǎn)開發(fā)的行政壟斷市場(chǎng)。