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    1. 房價(jià)繼續(xù)上漲基礎(chǔ)不再
      2012-10-19   作者:陳炳才  來源:中國證券報(bào)
       
      【字號(hào)

        國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,9月70個(gè)大中城市中,房價(jià)環(huán)比上漲的城市有31個(gè),下降的城市有24個(gè),持平的城市有3個(gè),房價(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。不過從長遠(yuǎn)看,房價(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)不再,隨著未來房地產(chǎn)業(yè)政策的完善,房價(jià)將最終回歸理性下跌的通道中。

        房價(jià)回歸理性

        首先,房地產(chǎn)擴(kuò)張和價(jià)格膨脹的資金供給機(jī)制正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去的10多年,投資一直是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α.?dāng)年投資占GDP的比重從2000年的33%提高到2011年的66%,而消費(fèi)比重一直維持在39%左右。同期投資規(guī)模從32918億擴(kuò)大到311022億,同期外匯占款導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放也從14291億擴(kuò)大到253587億,外匯占款占投資資金來源比重從43%提高到81%,最高的2008年達(dá)到97.46%。但是,2011年11月以來,尤其是2012年4月14日擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)范圍以后,人民幣匯率單邊升值預(yù)期消失,外匯儲(chǔ)備增加遲緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長情況,貿(mào)易順差也在縮小,境外投資規(guī)模擴(kuò)大,這意味著未來的國際收支不會(huì)像2000-2010年那樣保持大規(guī)模順差并導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備增加。外匯儲(chǔ)備不再增加,基礎(chǔ)貨幣投放減少,社會(huì)流動(dòng)性供給將大幅度降低,基數(shù)已經(jīng)擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模高增長需要的流動(dòng)性規(guī)模更大,但市場無法滿足,這必然導(dǎo)致對(duì)土地和房地產(chǎn)的投資速度下降,房價(jià)也將趨向下降。
        其次,土地財(cái)政困難將推動(dòng)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)和擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。過去的10多年里,土地財(cái)政成為地方財(cái)政的重要來源,也是地方基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的資金來源。土地財(cái)政也得益人民幣匯率升值預(yù)期下的國際收支順差和外匯儲(chǔ)備增加,這個(gè)因素消失以后,土地價(jià)格上漲也失去了資金供給動(dòng)力。此外,地方政府出售的土地使用年限為50-70年,而且大部分土地基本被開發(fā),在未來30-40年內(nèi),政府難以獲得土地回收的好處,可出售的土地有限。新加坡700多平方公里的土地,工業(yè)用地采取的是30年,而且國土開發(fā)到目前只有40%,60%依然禁止開發(fā)。地方政府土地銷售到達(dá)一定水平后,未來繼續(xù)保持土地財(cái)政收入將趨向困難,這將迫使地方政府選擇汽車牌照拍賣以及開征房地產(chǎn)及交易稅等新稅種來增加財(cái)政收入。這對(duì)住房開發(fā)商和住房投資人都不是利好,也將抑制住房價(jià)格上漲。
        第三,城市化的重點(diǎn)是保障房建設(shè)而不是商品房建設(shè)。很多人認(rèn)為中國的城市化進(jìn)程沒有結(jié)束,覺得房地產(chǎn)依然具有長期的潛力,因而繼續(xù)在三、四線城市投資房地產(chǎn)。但中國未來的城鎮(zhèn)化,可能不會(huì)像一般人理解的那樣。未來10年,解決民生將處于更加重要的地位,收入分配和住房都是決策層要考慮的。從目前信息看,未來政府的住房建設(shè)政策更多考慮的是大量建設(shè)保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造,這樣可以緩解城鎮(zhèn)化的矛盾,緩解進(jìn)城人員的居住困難。這樣的住房建設(shè)和發(fā)展方向,會(huì)改變目前的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu),將抑制商品房的價(jià)格上漲趨勢(shì)。
        未來房地產(chǎn)業(yè)的管理政策將越來越完善,相關(guān)的稅費(fèi)也會(huì)增加,那些持有多套、幾十套乃至上百套商品房的投資人,將面臨沉重負(fù)擔(dān)。大量的閑置房、投資房將不得不走向市場,通過改變市場供求,抑制價(jià)格上漲。當(dāng)住房價(jià)格調(diào)整和下跌時(shí),可能形成連鎖效應(yīng),房地產(chǎn)價(jià)格將回歸理性。

        房價(jià)下跌不利影響有限

        應(yīng)該看到,房地產(chǎn)過度發(fā)展導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)逆向調(diào)節(jié)和產(chǎn)能過剩,不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。過去的幾年里,房地產(chǎn)膨脹導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié),延緩了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間。當(dāng)今鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過剩以及虧損之痛,與2008年以來的房地產(chǎn)膨脹關(guān)系密切。2007年以后我國開始實(shí)施緊縮貨幣政策,但金融危機(jī)打亂了這一部署,2009-2010年的信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力,房地產(chǎn)價(jià)格膨脹吸引了大量投資。例如,我國房地產(chǎn)消費(fèi)了鋼鐵產(chǎn)量的40%。結(jié)果鋼鐵工業(yè)等產(chǎn)業(yè)逆向調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)膨脹和鋼鐵業(yè)產(chǎn)能逆向調(diào)節(jié),導(dǎo)致前幾年進(jìn)口鐵礦石價(jià)格持續(xù)大幅度上漲,國內(nèi)產(chǎn)能擴(kuò)張,落后產(chǎn)能淘而不汰,這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)。
        此外,房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的不利影響有限。有人認(rèn)為,房地產(chǎn)價(jià)格下跌將沖擊中國經(jīng)濟(jì)。但應(yīng)該看到,中國居民儲(chǔ)蓄最大目的之一就是住房,住房價(jià)格回歸合理,居民消費(fèi)就會(huì)上來,消費(fèi)增長會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,尤其是中低收入階層的消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)較大增長。
        還有看法認(rèn)為,房地產(chǎn)價(jià)格下跌將導(dǎo)致金融系統(tǒng)不良資產(chǎn)增加。但是,中國的房地產(chǎn)與西方不同,房地產(chǎn)信貸沒有證券化,也沒有無抵押的信用貸款,因此房地產(chǎn)信貸沒有多個(gè)鏈條形式的金融產(chǎn)品,全部是實(shí)物抵押,銀行在撥備上也做了充分的準(zhǔn)備。因此,房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌,對(duì)銀行的損傷有限。就房地產(chǎn)的時(shí)間結(jié)構(gòu)來說,2008年之前占主要部分,房價(jià)下跌30%甚至更大對(duì)2008年之前的房貸影響不大,故銀行總體受傷不大。
        任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都有周期,小周期是10-12年,大周期是30年。目前,我國房地產(chǎn)處于小周期轉(zhuǎn)折點(diǎn),市場規(guī)律將發(fā)揮作用。未來不能過于沉醉于房地產(chǎn)價(jià)格膨脹,而忽略外部競爭的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)加大力度轉(zhuǎn)向技術(shù)和科技,政策和資金要更多轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新和研發(fā)投入。

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