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    1. 樓市"限"劍出鞘 殺手有點"冷"
      2012-09-28   作者:馮海寧  來源:每日經濟新聞
       
      【字號
        作為中國樓市的 “風向標”城市,北上廣最近圍繞“限”字打出重拳,自然引發市場強烈關注。顯然,輿論不僅會關注相關部門為何此時祭出“限之劍”,也會關注其他城市是否跟風效仿,更會關注市場在“限”之后如何演變。
        樓市最近的確有異常變化,但僅僅體現在開發商集中搶地上。從相關數據來看,9月份北上廣樓市成交量均呈現下跌之勢。有中介機構數據顯示,截至9月20日,9月份全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套,相比8月同期的167375套,下調幅度達到了4.5%。在價格方面,國家統計局重點監測的70個大中城市,8月份房價環比上漲城市數量減至36個,漲幅均未超0.6%。
        也就是說,最近的樓市異動情況并不復雜,只有搶地潮在唱“獨角戲”,房價與成交量并沒有顯示出“金九”行情。此次讓人相對意外的是廣州“限售令”,盡管此前限售在很多地方存在過,但政府層面似乎很少公開限售,據筆者所知,以往的限售大都是內部通知、口頭通知,而據經濟之聲《央廣財經評論》報道,廣州的這個做法,開創了商品房限售的先河。
        在筆者看來,北上廣樓市此時之所以祭出“限之劍”,有三個主要原因:其一,土地市場有異常變化。一方面,由于今年土地出讓任務完成情況不理想,影響了明年用地指標,再加上各地政府財政收入壓力很大,因此,各地方土地市場集中“開閘放水”。以溫州為例,一次性就推出52宗共計3220畝土地,相當于過去幾年當地出讓土地的總和。
        另一方面,開發商拿地熱情很高。這不僅是因為地方政府集中放地,此時拿地成本較低(部分區域的地塊價格幾乎回到了2008年),而且還與開發商的資金有很大關系。今年貨幣政策有所放松讓開發商融資相對容易,樓市回暖也讓開發商銷售回款情況較好,使得拿地有了資金。
        筆者注意到,最近不僅北京等地高度重視土地市場監管,國土部也很重視市場變化。盡管國土部相關負責人9月26日表示,雖然近兩個月一些城市開始相對集中推出土地,部分房企加大了拿地力度,但地價變化不大,土地市場總體平穩,尚未出現過熱。但是,國土部也要求做好地價動態監測,防止高價地擾亂市場預期。
        北京停止10地塊出讓就是為了防止搶地潮、高價地擾亂市場預期,而北上廣限購從嚴或公開限售,則是通過干預市場預期讓開發商理性拿地。不過,圍繞“限”字做文章,可能收到的效果極其有限,因為真正能影響市場預期的,并不是臨時性的限制政策,而是長效政策、改革措施。如果頻繁集中運用臨時政策工具,會讓市場誤以為,房產稅、土地財政改革等長效措施還沒有準備好,還不能很快出臺。
        其二,此時祭出“限之劍”是針對“金九銀十”而來。雖然“金九”即將過去,也沒有出現“金九”行情,但“銀十”未到,情況不明。從以往情況看,“十一”黃金周也是樓市黃金周,是集中看房、買房的高峰期。因此,提前加強限購以防止“十一”期間以及“十一”之后樓市升溫過快。而且,今年“金九銀十”前后國內外形勢有所不同,比如,美國推出第三輪量化寬松政策,中國各地也投資各種重大項目“穩增長”,這些因素對樓市的影響可能會逐漸顯現出來,所以北上廣在提前為樓市降溫。
        最后,在筆者看來,樓市調控與監管,既要著眼于當前,更要著眼于長遠,著眼于民生訴求。
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