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    1. 美國樓市的春天來了?
      2012-09-27   作者:喬繼紅  來源:經濟參考報
       
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        喬瞧華爾街

        房地產市場是美國人心頭的痛。自2008年以來,經歷了大風大浪后,房主對房市的底線一降再降,只要房價止跌,他們就要謝天謝地。
        最近,美國房市似露曙光。標準普爾凱斯席勒房價指數連續第六個月上漲,20個大城市房價穩步回升。美國聯邦住房金融署25日公布的房價指數顯示,經季節性調整,今年7月份美國房價環比與同比均有所上漲,顯示住房市場呈持續復蘇趨勢。穆迪經濟信息網首席經濟學家馬克·贊迪說,美國房市正在好轉,起碼房產價值開始止跌“這就是往前走了一大步”。
        同時,新房開工量不斷增加,而美聯儲也選擇在此時重磅出擊,第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對準美國房市。好消息頻傳,一些人不免驚呼:“美國房市已見底。”
        但三思之下,卻不難發現,即便有QE3支持,美國房市想要重返2008年之前的繁榮,恐怕依然有很長一段路要走。而漫漫復蘇路上,美國房市面臨的一個很大問題就是,雖然房市信心有所恢復,但房屋抵押貸款依然收緊。
        雖然新房子一天天拔地而起,但購房人拿不到貸款,有再多房子也成就不了繁榮。據統計,2011年,全美所售440萬套房屋中只有240萬套是用抵押貸款購買。
        QE3似乎是對癥下藥。美聯儲的如意算盤是,壓低利率,刺激房屋抵押貸款發放,進而刺激房市。但全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·云曾說,QE3瞄準長期低迷的房地產業是正確之舉,但具體能發揮多大作用卻依然是個巨大的未知數。
        對于普通購房者來說,只有貸款利率大幅下降,購房需求才能被激發。但據房地美的數據,就在7月底,即美聯儲首次直接暗示正在醞釀QE3之前,美國30年期抵押貸款利率為3.49%;而在9月20日,即QE3公布后的第一個星期,這一利率水平沒有發生一點變動。就是說,華爾街上的金融機構在經過近兩個月時間消化QE3后,依然沒有做出任何下調貸款利率水平的舉動。
        美國銀行押貸款部門高管麥特·弗農(MattVernon)解釋說,“每個銀行都有固定的放貸能力,能處理的貸款申請有限。”他的邏輯是,如果銀行過快下調貸款利率,貸款申請就會激增,可能會造成銀行負擔過重。
        誠然,銀行的放貸能力有限是客觀事實,但從主觀上講,銀行也未必想下調貸款利率。因為,銀行的利潤很大一部分是來自高貸款利率和低融資成本之間的差價,價差越大,利潤就越豐厚,銀行自然不愿自斷財路。
        因此不管是從客觀還是主觀來看,雖然有QE3創造的極度寬松的貨幣環境,銀行在短期內仍不會大幅下調房屋抵押貸款利率,而是會選擇一個長期循序漸進的過程。這就意味著,美聯儲的貨幣政策作用會大打折扣,而美國房市在短期內也不會得到有效改善。
        另外,對很多普通美國人來說,盡管利率水平很低,他們還是可能拿不到貸款。這些人群,他們有購房需求,卻拿不到貸款,問題不在于利率高低,而在于自身信用歷史紀錄差。這就意味著,不管美聯儲做再多努力,不管銀行將貸款利率水平降到再低,他們還是無法獲得貸款。
        從這個層面上來講,QE3創造的大量流動性,最終可能流到信用紀錄好的富人手中。這些富人就會把這些得來容易的錢進行投資,從而可能導致美國房市的投機行為,造成虛假繁榮,為下一個房地產泡沫埋下隱患。

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