房地產已經成了老百姓的最愛與最恨。有人問我:“在現在形勢下,有什么辦法既能維持當前的房地產調控政策,又能盤活房地產市場,讓房地產這個發動機再次成為中國經濟復蘇的引擎?”我的答復是我還沒有發現有這樣的好辦法,因為中國房地產已經正式進入下半場。 如果把房地產比作一場足球賽,過去的十幾年,房地產踢了個漂亮的上半場,至少5:0。 那要問,房地產下半場還有的踢嗎?答案是肯定的。再踢個5:0肯定是不行了,但踢個2:0或者2:1還是很有希望的。 其一,我國的城市化和工業化進程還遠未完成,我們還處在城市固定資產大規模形成時期。沒有大規模和高質量的固定資產作為產業支撐,產業升級、再工業化就無從談起,這都離不開房地產的持續發展。其二,隨著城市化和工業化的繼續推進,未來10年,我國至少還有2億農民進城,加上目前處于“漂浮”狀態的2億流動人口,只要解決好了城鄉二元戶籍問題,未來房地產市場的潛力還非常大。可以肯定的是,中國的房地產已正式進入下半場,且再也不會有下一個黃金十年了。回歸理性,這才是根本。 今后房價的基本走勢會怎樣? 第一,考慮到CPI和人均收入的持續上漲因素以及土地的稀缺性,不管是大城市還是中小城市,房價絕對值肯定還會持續上漲。而相對價格,指的是房價與收入的比值,中國目前的這一比值畸高,未來會下降。收入漲得快,雖然房價絕對值漲了,但購房者可能反而不覺得貴。 第二,今后的房價走勢應該會比較溫和,大跌大漲的行情應該不會再出現了。從趨勢看,我國市場經濟制度肯定是越來越成熟,制度性和市場性的調控措施會逐步取代行政性調控手段,開發商和購房者的心態也會逐漸趨于理性。 在以上兩個基本認識的基礎上,就可以確定我們的投資策略了。 第一,如果是基于自住性需求,該出手時就出手,任何時候都是購房的合適時候,因為從長遠來看,房價肯定是上漲的,而短期的最低點誰也無法準確知道在哪里。 第二,如果是投資,住宅性房產短期的投資盈利空間可能有限,投資期限最好能超過5年。因為按照現在的二手房政策,5年內交易的房產,要交營業稅、個人所得稅、契稅,綜合稅率超過總房價的10%。而從國外經驗和未來趨勢來看,這一稅率只會上升,不會下降。 第三,見房就買,買了就賺的時代已經結束,房產投資決策之前一定要慎重,只有資金流而沒有人流支撐的房地產市場,崩盤是遲早的事。我們要充分認識到,房價只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產市場就是血淋淋的教訓。 第四,從地區選擇來看,一二線城市的投資空間已經非常有限,最好投資三四線,甚至五線城市。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉的,但這種城市化絕對不是人口繼續涌入“北上廣”這類一線城市,中小城市,特別是中西部地區的中小城市才是中國未來城市化的重點。
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