近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調控工作會議上透露，該省全面實行商品房預售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。消息一出，再度引發(fā)各界對商品房預售制度的討論。
我們看到，十幾年來中國住房市場之所以能夠快速發(fā)展與繁榮，就在于兩金融工具的創(chuàng)新。一是住房預售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿。
可以說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，住房預售制度的設立，目的為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產(chǎn)，增加更多的住房供給，以保證中國的住房制度改革得以成功。
但從十幾年的實踐經(jīng)驗來看，由于中國住房預售制度是采取選擇性學習引進，從而是一種單邊風險承擔機制，即該制度運行風險只是購買住房者、銀行等單邊承擔，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔該制度運行的任何風險。
因此，改善現(xiàn)有的住房預售制度是當務之急。可以說，山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點，是取消或改進現(xiàn)行的住房預售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行，對當前住房市場的影響不可小視。
首先，它意味著住房預售制度將面臨重大的改革。當現(xiàn)房銷售試點取得經(jīng)驗之后，國內(nèi)住房預售制度不僅會改進，而且會重新定位、重新界定其功能及設立住房預售制的新機制，從而改變當前住房預售制的單邊風險承擔機制。
其次，中國住房市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中得到很快的發(fā)展與壯大，其對銀行資金依賴程度越來越低。因此，對于這些企業(yè)來說，住房現(xiàn)房銷售不會對它們造成多大的資金壓力；對于那些進入的小企業(yè)，則可以通過這種制度改變強化市場競爭，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
第三，住房現(xiàn)房銷售試點可以降低購買住房的多重風險。比如，降低住房產(chǎn)品質量風險，購買者可以直接判斷購買住房質量以及房價調整的風險。當房價上漲時，住房預售制對購買住房者有利，但房價下跌，房價調整的風險都會暴露出來，最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預售后房價下跌有關。住房市場的風險分擔開始平衡。
第四，住房現(xiàn)房銷售不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)進行優(yōu)勝劣汰，從而使得沒有資金實力的企業(yè)難以進入市場，而且也會改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價，促進住房市場價格回歸理性。