因為一則取消商品房預售的假消息，加上 “國務院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調控政策出臺”的輿論背景，導致8月2日股市中地產板塊大跌，多只基金浮虧巨大。于是關于是否應該取消預售的爭論重新泛起。支持者認為，“預售是房地產萬惡之源”，“預售導致質量問題等違約行為無法控制”，“預售將風險轉移給了買者”，“預售是空手套白狼”，“取消預售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預售制度是社會公平正義的需要”。網上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。
　　首先需要說明的是，商品房預售并不是如很多網民甚至很多專家、教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產融資與銷售方式，它在上百國家的房地產業發展過程中留下了深刻烙印。關于預售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學來的，則只對了一半。國外早有預售制度，香港地產界也只是學生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設計圖紙獲得審批后就可立即預售，一般預售到相當數量以后才允許建造。這幾年一些新移民在美國、新西蘭、新加坡、迪拜大量置業，發現那里的很多房子也是通過預售方式銷售的。
　　預售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現在如下幾個方面：
　　第一，是否有必要預售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應合同，等待一個尚未生產出的商品。預售從購買者角度，主要是因為供應不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就是講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預售方式訂購，除了少數像目前這樣因為限購限貸導致供應積壓的情況，在大多數時間里，需求者不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規定必須通過預售的方式買房，需求者是可以買現房的。但買現房經常連尾房等瑕疵品也買不到。現在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化、人口跨際流動等各種原因，總體上房地產處于供不應求狀態，如果不是通過預售分配購買機會，而是取消預售，存在增加幕后交易、導致尋租和腐敗交易的可能。
　　第二，在供應短缺情況下，預售通常是購買者規避價格上漲風險的有效手段。
從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個漲幅，由于發展階段的特殊性以及統計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數據。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預售的價格是根據預售前對當時供求關系的預估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據新的供求形勢確定的現房價格。當房價漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預售通常是購買者規避價格上漲風險的重要舉措，通過預售鎖定價格通常要比買現房節省很多資金。中國房地產業的高速成長還遠沒有結束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現明顯的上漲趨勢。如果可以預買，理性者都會預先鎖定一套房產，早買有選擇的余地，也節省開支。
　　第三，預售可檢驗前期的投資設想特別是規劃、設計是否符合市場需要，以留下調整的時間和空間。房地產開發資金占用量大、周轉慢、建設周期長，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業生存。因此，公司進行房地產開發，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現失誤。而預售的出現，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預售不能達到規定的數量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預售到一定數量，銀行也不發放建造貸款。這就構建了一種約束機制。若預售遇到問題，可根據市場反饋信息調整規劃、設計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經濟收益。
　　第四，預售在市場供應短缺的情況下，幫助開發商擴大了投資規模和產出能力，大大緩解了供求關系。凡產品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產品，一般稱為資本密集型產品，對應的行業也就成為資本密集型行業。房地產業是典型的資本密集型行業，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉較慢、投資效果體現也慢。同技術密集型產業相比，資本密集型產業的產出能力同投資量成正比。所以，發展房地產業，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發項目的資金來源逐步穩定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預售資金。取消預售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發貸款，估計全社會商品房開發能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現在高至少兩三倍。所以，這么多年來，預售幫助行業提高了供應、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了百姓，否則外國也不會有預售制度。有人說預售作為一種融資方式，歸根結底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是錯誤的。
　　從上面分析不難看出，預售是一項成功的制度設計，它在幫助開發商大大提升了開發能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產融資和銷售方式的突破，對全世界房地產業的發展和居住水平的提升做出了貢獻。
　　講到這里，有人說，為什么商品流通領域只有房地產存在預售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的——這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產周期長的商品在銷售時采用預售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代理協議及支付定金，飛機生產前買家再給予廠商部分費用，生產完畢后支付剩余費用，這就是明顯的預售程序，盡管未使用“預售”字眼。
　　有人說，預售制度等于先交錢后取貨，開發商的道德風險很大。雖然從理論上說，發現質量問題或其他違約行為，業主可以拒絕收房，但畢竟錢已經交了，主動權完全在開發商手里，實際操作中業主的救濟手段很有限，效果也不大——這些情況是存在的，一方面這是短缺經濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現這類問題，這也恰恰說明了利用預售加大供應的意義；另一方面，維權困難，不意味著預售制度本身存在問題。實踐中也有偶爾開發商資金鏈斷、形成爛尾樓、預付房的購房者倒霉的情況，這主要與調控導致預期不穩定、決策風險增大有關。否則開發商至少已經投入了占比很高的土地款，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發領域。
　　預售制是不宜取消的，取消的話會引起系列反應，供求關系大變。因為取消預售，短期內會導致大量開發商縮減投資規模甚至退出開發領域，一些樓盤爛尾，經濟糾紛劇增；長期看必然因為開發能力的下降導致房價暴漲。日本1992年開始的房價下跌，就與三個看起來無足輕重的制度變更有關，卻被不明就里的人解釋為“房地產泡沫”破滅。
　　當然，不能取消，不意味著沒有完善的余地，改進預售合同，使其內容像發達國家預售合同那樣細致，提高對違約開發商的懲罰力度，并監管預售資金的使用，這應當成為下一步的工作重點。