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    1. “夾心層”居不易
      2012-08-21   作者:傅云威  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
       
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        云威看澳洲

        談到在澳大利亞供房貸的經(jīng)歷,一位家住悉尼CBD、供職于全球500強(qiáng)公司的華人朋友朱莉亞告訴筆者,她年薪大約7萬(wàn)澳元(1澳元約合1.04美元),稅后4萬(wàn)多澳元,每月支付住房按揭貸款2000多澳元,剩下不足2000澳元為可支配收入,扣去吃、穿、水電、交通和通訊等用度,每月所剩無(wú)幾。除去個(gè)人所得稅外,房貸是身為80后的朱莉亞的最大開支,這使她身居海外,卻不得不像許多中國(guó)同齡人一樣,頭頂“房奴”名號(hào)。
        朱莉亞是澳大利亞典型的“夾心層”。因收入過高,她沒有資格租住公房或享受住房合作社組織的福利;又因收入還不是“那么高”,這個(gè)表面光鮮的小白領(lǐng),日子卻過得并不寬裕。
        對(duì)澳洲“夾心層”而言,不論是貸款買房還是租房,生活都不輕松。值得注意的是,一般工薪階層,但凡有條件,都會(huì)選擇買房,而非租房。原因顯而易見:房租比房?jī)r(jià)漲得快,房?jī)r(jià)比工資漲得快。2011年人口普查數(shù)據(jù)顯示,澳大利亞不少地方房租都跑贏了房?jī)r(jià)。
        此外,數(shù)據(jù)顯示,去年年底,堪培拉、珀斯和悉尼的房租漲幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)赝浡剩瑢?duì)中低收入租房者生活造成顯著壓力。過去半年,受央行加息影響,住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入低迷,全澳房?jī)r(jià)水平下跌了1.2%。然而,在5月和6月央行兩度放松銀根之后,住房市場(chǎng)顯著回暖,6月全國(guó)主要大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了1%至2.7%不等的漲幅。
        澳洲“房奴”一族的日子不好過。目前,租金和房貸已經(jīng)成為澳洲家庭最大開支,租金和房貸成本增加,會(huì)對(duì)其他開支項(xiàng)目造成壓力。租金上漲會(huì)使得中低收入人群更加難以攢到首付,使得人們實(shí)現(xiàn)居者擁有其屋的夢(mèng)想更加遙遠(yuǎn)。這體現(xiàn)了澳洲房地產(chǎn)租售市場(chǎng)嚴(yán)重倒置的現(xiàn)象。
        十多年來(lái),在礦業(yè)繁榮影響下,國(guó)際投資大量涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng),加之澳元匯率加速升值,澳元資產(chǎn)保值增值價(jià)值凸顯,2000年之后的三、四年間,澳住房?jī)r(jià)格水平飆漲了50%至60%。
        金融危機(jī)爆發(fā)后,澳住房市場(chǎng)依然維持在相對(duì)高位,直到2010年底澳央行緊縮銀根后,才現(xiàn)疲軟勢(shì)頭,但跌幅依然有限。應(yīng)該說(shuō),房地產(chǎn)穩(wěn)定是澳經(jīng)濟(jì)基本面良好的具體表現(xiàn)。
        其次,澳大利亞是一個(gè)移民國(guó)家,也是重要留學(xué)目的地,租房需求巨大。因此,住房市場(chǎng)有“愁賣不愁租”的說(shuō)法。此外,過去十年間,澳大利亞移民政策一度較為寬松,新移民增長(zhǎng)較快,這客觀上造成了租房?jī)r(jià)格高居不下的局面。加之當(dāng)局2008年大大放寬了外國(guó)人投資澳洲房產(chǎn)的限制,刺激了海外投資涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
        另外,近年來(lái),澳政府在平價(jià)住房建設(shè)方面規(guī)劃滯后,造成福利性質(zhì)的房源不足,不能滿足需求,沒有很好地穩(wěn)定租房市場(chǎng)的中下端,這加劇了租房?jī)r(jià)格不斷攀升。
        最后,由于行業(yè)壟斷嚴(yán)重,澳金融業(yè)多年來(lái)形成高利率、高收費(fèi)的積弊,不能很好地向住房信貸市場(chǎng)傳導(dǎo)澳央行貨幣政策調(diào)整信號(hào),導(dǎo)致信貸市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)不夠敏感,從而人為地加劇了市場(chǎng)扭曲,助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫。
        當(dāng)前,澳當(dāng)局顯然面臨兩難。一方面,受歐債危機(jī)、消費(fèi)者信心不振等內(nèi)外因素影響,當(dāng)前澳洲住房市場(chǎng)并未走出低谷;另一方面,要解決“夾心層”住房困難,則需增加福利房建設(shè),但這樣可能推遲住房市場(chǎng)復(fù)蘇。
        如何平衡市場(chǎng)效率與社會(huì)公平這對(duì)矛盾,無(wú)疑是住房市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn),值得決策者好好思考。

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