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    1. 樓市調控后續稅收政策應細思量
      2012-08-20   作者:王瑞霞  來源:證券時報
       
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        隨著近來房地產市場出現升溫跡象,新一輪調控政策行將出臺的預期也在不斷增強。其中最引人關注的接力政策有二,一是提高二手房交易稅,二是加大房產稅開征試點力度。據媒體報道稱,各地正密集推進存量房信息系統建設招標工作,為加快房產稅試點擴容和提高二手房交易稅做技術準備,稅收的技術性障礙有望消除。
        從理論上說,上述兩條稅收政策劍指樓市投機客,意在通過加大住房交易成本和持有成本,打擊投機性需求,抑制房價上行。房產稅如果擴大至存量房,還會逼迫囤房者盡快出租出售房屋,增加市場供應,同樣會起到平抑房價的作用。
        然而兩條“加稅”政策果真出臺,收效如何還要打個問號,因為這將取決于樓市大環境、稅率高低和征收范圍等細節問題。
        就拿提高二手房交易稅費來說,其政策意圖不落空的前提是稅真正加在了業主頭上,但實際情況卻可能事與愿違。
        筆者日前與北京一家房地產中介談起二手房市場回暖,中介說,近來不僅二手房價上漲,而且由于交易計稅價格的上調,購房人實際負擔上升了不少。以東四環外的一個樓盤為例,目前成交價在3.6萬元左右,與去年底相比上升了約10%,由于該地區的二手房交易過戶計稅價格由原來的地區指導價每平米6000多元,上調到評估價約2.4至2.5萬元,計稅價格一下子提高了三倍多,含稅房價相較以前實際上漲了近16%。計稅價格上調后,原本由賣家承擔的營業稅、個人所得稅等,仍然和以前一樣悉數轉嫁到買家身上。可見,提高二手房交易稅雖然意在讓賣家將高額獲利吐出來,但實際情況卻是買方“吐血”承擔。由于目前買房人大多是剛需,所以加稅政策會因此傷及樓市正常需求。
        業主緣何能將成本強硬轉嫁出去?背后的真正原因是,目前房價上行預期增強,恐慌性購房重現,在二手房交易談判中,購房者處于心理弱勢,業主容易堅守自己的要價。
        問題是,在樓市庫存高企、總體上供大于求的市場環境下,緣何買方仍處于不利的交易地位?究其因,一是樓市供需失衡某種程度仍未改變,以北京為例,五環以內近年來新增樓盤很少,一遇樓市反彈,供需矛盾就會顯現。二是自樓市調控以來,很多房地產商雖然日子難過,但他們寧可硬挺也不愿通過大幅降價來促銷,房價整體降幅有限,而且一遇市場升溫房地產商及銷售就故伎重演,人為制造恐慌性購房氣氛,為房價上漲預期推波助瀾。
        所以說,如果樓市整體運行大環境沒有根本性的變化,指望以再度提高二手房交易稅來調控房價,怕會陷入越調越高的窘境。而樓市大環境的改變需要政策合力來解決。比如,通過限期銷售督促房地產商們進一步降價,盡快將過多的庫存變現,降低房價上漲預期;為減少房價剛性成本,在土地轉讓環節,地方政府應理性報價,而不是悄然提高報價以致生出新的地王或接二連三地流拍,從而抬高周邊房價或造成新的供需矛盾等等。
        再拿房產稅來說,由于其堪稱樓市調控利器,近來試點擴大消息甫一亮相,便在網上引發激烈爭議。所以在相關政策的出臺上應更多地征詢民意,多費思量。房產稅開征如果稅率低、征稅面窄,有可能出現像試點城市上海和重慶那樣“雷聲大、雨點小”的情形,而且,業主也極可能通過提高租金或交易價格將成本轉嫁出去,這些將導致調控效果大打折扣。如果稅收力度加大,則必然波及存量房,這就需要在打擊投機行為的同時兼顧居民基本的居住需要,以及保護居民正當的財產性收入。此外還要防止地方政府為添補財政窟窿,在房產稅試點過程中采取一些冒進的做法。
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