目前各部委有一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的儲(chǔ)備政策，將酌情適時(shí)適度地調(diào)控。如果房?jī)r(jià)反彈之勢(shì)難以抑制，后期儲(chǔ)備政策必然應(yīng)聲而出。目前，市場(chǎng)各方都屏息以待。
房?jī)r(jià)若反彈，調(diào)控就加碼？國(guó)務(wù)院督查組會(huì)叫停地方政府微調(diào)政策嗎……市場(chǎng)內(nèi)外充斥著各種猜測(cè)，各種觀點(diǎn)，各種判斷。在樓市調(diào)控進(jìn)入新的敏感觀察窗口之際，上海證券報(bào)獨(dú)家專訪了房地產(chǎn)權(quán)威專家——住建部政策研究中心副主任王玨林。
市場(chǎng)回暖是事實(shí)
要密切關(guān)注集中購(gòu)房成交催生房?jī)r(jià)反彈
上證報(bào)：自去年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，樓市成交量一跌再跌，但是今年3月份以來(lái)，北京等地的住宅成交量，卻出現(xiàn)月月遞增的態(tài)勢(shì)。對(duì)于今年樓市的表現(xiàn)，您怎么看？
王玨林：事實(shí)上，今年上半年樓市沒(méi)有預(yù)期的那么好，上半年銷售量?jī)H3.9億平方米，按這個(gè)增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)今年全年全國(guó)住宅銷售量為8億平方米，僅僅高于2008年水平。而2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積是10.99億平方米。相比較就可以看出，今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下降仍是主流。
但是，今年一、二線城市確有回暖。這有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信貸環(huán)境發(fā)生變化。
去年10月至今年2月，金融系統(tǒng)無(wú)論對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸，還是對(duì)個(gè)人住房貸款都是從緊的，沒(méi)有房貸的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是低迷的。
而2月份之后，降準(zhǔn)、降息，加之首套房的房貸優(yōu)惠政策不再?gòu)木o，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖是事實(shí)。不過(guò)樓市回暖主要反映在一、二線城市，并不是全國(guó)都是如此。
對(duì)于一、二線城市住宅成交量月月回暖的現(xiàn)象和趨勢(shì)需要關(guān)注。因?yàn)椋邢M(fèi)購(gòu)房會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的反彈，會(huì)損害房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境。
上證報(bào)：2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長(zhǎng)27.9%。而今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長(zhǎng)16.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.3%），其中，住宅投資20879億元，增長(zhǎng)12.0%。房地產(chǎn)的投資大幅回落，對(duì)此您如何看待？
王玨林：房地產(chǎn)投資回落是一種必然，但預(yù)計(jì)全年不會(huì)過(guò)低。
上半年房地產(chǎn)投資回落有幾個(gè)方面的原因。其一是宏觀經(jīng)濟(jì)下滑比較快，影響了投資者的整體預(yù)期，由此導(dǎo)致投資意愿收縮；其二是去年拿地的開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度整體偏慢；三是開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張（除了一些型房企），投資能力有限。簡(jiǎn)而言之，在資金緊張之下，已經(jīng)囤了地的開發(fā)商放慢開發(fā)，由此導(dǎo)致今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)投資下滑比較快。
今年房地產(chǎn)投資回落是必然的，但是下半年房地產(chǎn)投資不會(huì)繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)今年全年的整體水平也不會(huì)過(guò)低。這是從兩方面考慮，其一中央政府調(diào)控的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”，而非“硬著陸”；其二從企業(yè)自身來(lái)看，房企不投資也面臨著無(wú)法長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的窘境。
因此，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)房地產(chǎn)投資會(huì)有所回升，特別是大的開發(fā)商，在二、三線城市的投資趨勢(shì)是擴(kuò)張的，目前收縮的主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)。
上證報(bào)：您認(rèn)為今年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)是回暖，回落，還是仍不明朗？
王玨林：樓市回暖已經(jīng)是事實(shí)，雖然銷售量同比下降，但在一、二線城市的帶動(dòng)之下，樓市還是回暖的。這個(gè)趨勢(shì)能否延續(xù)，要看其他方面的條件，如信貸環(huán)境等。
我擔(dān)心的不是市場(chǎng)走向低迷，而是樓市的反彈。即，由于集中購(gòu)房消費(fèi)、對(duì)預(yù)期的誤判，局部區(qū)域形成樓市過(guò)熱，從而影響到整個(gè)調(diào)控大局。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，“回暖”這個(gè)詞有誤導(dǎo)的可能，我認(rèn)為更好的說(shuō)法是“下半年樓市趨于平穩(wěn)”。
政策后續(xù)政策出臺(tái)與否需看市場(chǎng)臉色
限購(gòu)政策，通過(guò)調(diào)整供求關(guān)系，緩解市場(chǎng)和社會(huì)的矛盾，這項(xiàng)政策是不會(huì)變化的。
土地市場(chǎng)的反彈，主責(zé)在地方政府，他們必須轉(zhuǎn)觀念。賣地來(lái)錢最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在。但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的。地方政府必須轉(zhuǎn)觀念，改變這種發(fā)展模式。
簡(jiǎn)單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)投資是大錯(cuò)特錯(cuò)了。
“國(guó)八條”是樓市調(diào)控“基本原則”
上證報(bào)：近期樓市的回暖，已經(jīng)引起中央政府和各個(gè)相關(guān)部門的關(guān)注，住建部、國(guó)土部、銀監(jiān)會(huì)、央行不僅紛紛表態(tài)，堅(jiān)持調(diào)控不放松，而且還下發(fā)文件重申從嚴(yán)調(diào)控的具體辦法。由此，市場(chǎng)內(nèi)外也有一種聲音：如果房?jī)r(jià)再出現(xiàn)反彈，政策就會(huì)加碼。您認(rèn)為政策真會(huì)加碼嗎？還是已經(jīng)到了政策底？
王玨林：目前管理房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)辦法：其一是消費(fèi)方面，做調(diào)整限制，即限購(gòu)；其二是資金方面，進(jìn)行控制，如限貸；其三是稅收調(diào)節(jié)的辦法，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
從去年資金信貸政策的實(shí)際效果來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力和影響非常大，而今年通貨膨脹已經(jīng)得到有效控制，在目前穩(wěn)增長(zhǎng)日益成為重中之重的大背景之下，再通過(guò)收緊信貸調(diào)控房地產(chǎn)，不太現(xiàn)實(shí)。而稅收的辦法，是長(zhǎng)期政策，不是一下子就能鋪開的，目前也難以立竿見影。限購(gòu)政策，通過(guò)調(diào)整供求關(guān)系，緩解市場(chǎng)和社會(huì)的矛盾，這項(xiàng)政策是不會(huì)變化的。
目前市場(chǎng)上所說(shuō)的政策已經(jīng)到底線了，而實(shí)際上還有很多政策沒(méi)有執(zhí)行到位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定需要兩方面的支撐：一是增加市場(chǎng)供應(yīng)量；二是需求方面，減少不必要的消費(fèi)。對(duì)于前者，市場(chǎng)更多的關(guān)注于新增土地和新建房屋量上，但老問(wèn)題仍然沒(méi)有解決，即大量閑置土地有待開發(fā)，有些在建項(xiàng)目也在延緩進(jìn)度，這都直接影響了住宅的供應(yīng)量，從而導(dǎo)致供需關(guān)系這一根本矛盾仍未解決。
目前市場(chǎng)寄希望于政策加碼，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯本身就有錯(cuò)誤。實(shí)際上，在“國(guó)八條”大的政策框架之下，不會(huì)出臺(tái)新的政策，而是落實(shí)現(xiàn)有政策，對(duì)于執(zhí)行上不足的細(xì)節(jié)問(wèn)題要切實(shí)落實(shí)，而不存在超越“國(guó)八條”之外的新政問(wèn)題。
簡(jiǎn)而言之，就看現(xiàn)在的這些措施能不能管好市場(chǎng)，如果能管好市場(chǎng)，也就沒(méi)必要再出臺(tái)新政策，如果管不住，就必須出新政策。
國(guó)務(wù)院督查組肩負(fù)三大任務(wù)
上證報(bào)：國(guó)務(wù)院從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施、差別化住房信貸政策、稅收政策的執(zhí)行情況等。對(duì)于這次督查，您認(rèn)為會(huì)否有個(gè)別城市的微調(diào)政策被“糾偏叫停”？
王玨林：國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)督查組的派出，既是需要也是必要，它肩負(fù)著三大任務(wù)。其一，其督查的具體內(nèi)容，是現(xiàn)有政策的執(zhí)行情況，對(duì)于全國(guó)有警戒作用，會(huì)讓一些有意微調(diào)的城市就此打住。
考慮到政策管理市場(chǎng)，必須定期檢查督查，否則時(shí)間一長(zhǎng)，如果不督促，政策執(zhí)行可能存在弱化問(wèn)題。
其三，2012年已經(jīng)過(guò)半，對(duì)于房地產(chǎn)的各個(gè)方面，包括土地、公積金、政策執(zhí)行情況等都需要了解。因此，此次國(guó)務(wù)院督查組在督查之外，還有調(diào)查的要求，即了解各地房地產(chǎn)實(shí)際情況，以便為下半年的政策提供決策參考。
上證報(bào)：揚(yáng)州市財(cái)政局、房管局5月8日發(fā)出通知，給予對(duì)個(gè)人購(gòu)買“成品住房”即精裝修房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，購(gòu)房者最高可獲房款的千分之六。該政策也被業(yè)內(nèi)指為托市之舉，引起房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外較多關(guān)注。揚(yáng)州的政策不會(huì)被叫停嗎？
王玨林：揚(yáng)州的政策是鼓勵(lì)購(gòu)買精裝修住宅。鼓勵(lì)精裝修，這是住建部多年前就提出的，它可以節(jié)省大量資源能源。但是，由于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)高，相關(guān)部門不敢大張旗鼓地推進(jìn)此事，因?yàn)殚_發(fā)商必然會(huì)借機(jī)漲房?jī)r(jià)，那樣的話，房?jī)r(jià)上漲的板子可能打到鼓勵(lì)精裝修的政策上。
揚(yáng)州目前嘗試做這件事，我個(gè)人不反對(duì)。因?yàn)椋@項(xiàng)政策的執(zhí)行，地方政府是需要自己掏腰包的，這就使得財(cái)力不濟(jì)的地方政府無(wú)力出臺(tái)類似政策，由此全國(guó)各地紛紛仿效的可能性較小。
更為重要的是，大家不要忽略一個(gè)問(wèn)題，即，在房地產(chǎn)調(diào)控之下，揚(yáng)州的該項(xiàng)政策之外，還要控制好房?jī)r(jià)，否則就會(huì)給自己招來(lái)“麻煩”。
限購(gòu)政策根本不具備退出條件
上證報(bào)：但是，市場(chǎng)還是希望看到國(guó)務(wù)院督查帶來(lái)一些實(shí)際成果，有沒(méi)有一種可能，醞釀新的調(diào)控政策出來(lái)？
王玨林：這種期望可以理解，但是，督查、調(diào)查，并不意味著就要出新東西。我之前已經(jīng)說(shuō)過(guò)，督查之外了解實(shí)際情況更為重要。可以肯定的是，目前房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，特別是限購(gòu)政策，是目前房地產(chǎn)調(diào)控的紅線，根本不具備退出的條件，而將長(zhǎng)期持續(xù)。
限購(gòu)政策退出，只有在兩種情況下出現(xiàn)，其一，自動(dòng)取消，即經(jīng)濟(jì)不景氣，市場(chǎng)低迷，沒(méi)人愿意買房或無(wú)能力買房；其二房地產(chǎn)稅收政策承接且足以調(diào)節(jié)供求關(guān)系。
而目前這兩個(gè)情況都難以出現(xiàn)，目前房?jī)r(jià)僅僅是漲幅趨緩，并不是消費(fèi)能力不足，截至去年年底，居民儲(chǔ)蓄存款35萬(wàn)億元。如果這部分資金釋放出來(lái)，可以肯定其中很大一部分會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣必然會(huì)抬高房?jī)r(jià)。所以，我一再擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈，一再?gòu)?qiáng)調(diào)持續(xù)調(diào)控不放松。
另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作肯定是要推進(jìn)的，但預(yù)計(jì)不會(huì)很快。因此，限購(gòu)政策將長(zhǎng)期持續(xù)，也是長(zhǎng)期任務(wù)，不是一兩年就可能退出的。
對(duì)于“限購(gòu)”的爭(zhēng)議，我認(rèn)為在中國(guó)現(xiàn)階段不成熟，用這一過(guò)渡辦法是無(wú)奈之舉，卻也是有效之法，不能讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
地方政府不能動(dòng)搖調(diào)控大局
上證報(bào)：但是，今年以來(lái)，已有約40個(gè)城市出臺(tái)不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，地方政府與中央政府的博弈使政策打折扣怎么辦？
王玨林：土地市場(chǎng)的反彈，主責(zé)在地方政府，他們必須轉(zhuǎn)觀念。
賣地來(lái)錢最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在。加之，其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，而城市建設(shè)資金緊張，使得地方政府更想盤活土地市場(chǎng)。地方政府是需要這錢，但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的。地方政府必須轉(zhuǎn)觀念，改變這種發(fā)展模式。
我們還要從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)布局的管理上思考，即加強(qiáng)全國(guó)土地市場(chǎng)的管理，要合理布局分配土地資源。目前各地高價(jià)地絕大多數(shù)是住宅用地，工業(yè)用地價(jià)格并不高，這個(gè)問(wèn)題需要一并解決。
必須強(qiáng)調(diào)的是，不管地方政府如何盤活土地，但都不能影響全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大局。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控正處于很敏感的時(shí)期。
現(xiàn)在有兩個(gè)限制問(wèn)題：一是限購(gòu)，二是限制刺激消費(fèi)購(gòu)房。如免稅，如果地方政府出臺(tái)這類政策，就是在刺激購(gòu)房消費(fèi)，相當(dāng)于放松房地產(chǎn)調(diào)控。
我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，目前所謂最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，其執(zhí)行城市個(gè)數(shù)是有限，也就40多個(gè)城市，并不是全國(guó)都限購(gòu)了，而且有的城市限購(gòu)區(qū)域僅限于城區(qū)，范圍有限，所以地方城市再有小動(dòng)作，就非常不可取。
觀點(diǎn)勿讓投資者占領(lǐng)樓市
只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)不可取
上證報(bào)：目前市場(chǎng)上流行一種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控是經(jīng)濟(jì)下滑的主因。對(duì)此，您怎么看？
王玨林：這種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)仍是只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)。我認(rèn)為這種看法不可取，也不贊成。靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)只能是短期、短視行為，不應(yīng)成為我國(guó)發(fā)展的方向。中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動(dòng)消費(fèi)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能再走賣地、擴(kuò)大投資的老路。
再者，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下滑，是主動(dòng)調(diào)整的，其目的本身就是要轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車中，雖然投資仍是主導(dǎo)之一，但現(xiàn)在投資方向的選擇上，重點(diǎn)并不在房地產(chǎn)，而是以培育新興產(chǎn)業(yè)，以及國(guó)家重要基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)；另外要用政策性辦法拉動(dòng)內(nèi)需。消費(fèi)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比例依然不高，所以必須提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。
另外，還要加大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的扶持，以及大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。這幾招棋都可用，也足以穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)，而不是只用房地產(chǎn)一招棋。
中國(guó)房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)要走自己的路
上證報(bào)：自1998年房改以來(lái)，住宅商品化市場(chǎng)化一路發(fā)展過(guò)來(lái)，調(diào)控不斷。這是不是一種制度缺失？另一方面，美日歐房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，也給了中國(guó)前車之鑒，靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)很大，我們應(yīng)該避免重蹈覆轍。那么，您認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該有怎樣的頂層設(shè)計(jì)呢？
王玨林：中國(guó)所處發(fā)展階段不同于美日歐，制度安排也不相同，因此中國(guó)要走自己的房地產(chǎn)發(fā)展之路，這是大的原則。另一方面，用法制手段（包括法律法規(guī)、稅收等）來(lái)調(diào)整市場(chǎng)各方面的矛盾，是中國(guó)房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的歸宿。讓開發(fā)商、政府賣地，以及投資者保持合理的利潤(rùn)，不能讓投資者占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟和政策設(shè)計(jì)良好的度量衡。
具體來(lái)看，美日歐已經(jīng)走過(guò)了城市化發(fā)展的階段，目前已經(jīng)沒(méi)有太多的新開工建設(shè)項(xiàng)目。而中國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中，擁有大量的新開工項(xiàng)目。而且，可以肯定，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)呈現(xiàn)出階梯性的特征，即住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)質(zhì)量不斷提高。
所以，因美日歐在房地產(chǎn)問(wèn)題上摔了跟頭，就人為地壓制房地產(chǎn)建設(shè)是違背中國(guó)現(xiàn)實(shí)的，單純地拿“空置率過(guò)高”等棒子來(lái)打壓中國(guó)房地產(chǎn)的思路也不正確。簡(jiǎn)而言之，國(guó)情不一樣，發(fā)展階段不同，不能套用某國(guó)經(jīng)驗(yàn)。
另一方面，各國(guó)沉痛的經(jīng)驗(yàn)也有可借鑒之處，即，一旦讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就不可能平穩(wěn)。所以保持整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的合理利潤(rùn)，避免出現(xiàn)“暴利”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟和政策設(shè)計(jì)良好的度量衡。任何一種制度設(shè)計(jì)，無(wú)論說(shuō)得如何天花亂墜，只要不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就是不合格的。
城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)投資化
上證報(bào)：您剛剛提到城鎮(zhèn)化，中央領(lǐng)導(dǎo)也提出城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需最大潛力，是拉動(dòng)內(nèi)需的引擎，是不是意味著房地產(chǎn)投資走向城鎮(zhèn)呢？
王玨林：城鎮(zhèn)化是描述工業(yè)化的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程要解決很多問(wèn)題。
城鎮(zhèn)化，實(shí)際上就是減少農(nóng)村人口比例。我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，一直是農(nóng)村人口多于城市人口，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻主要依靠城市。我們清醒地認(rèn)識(shí)到只有改變貧困落后的面貌、解決二元結(jié)構(gòu)等問(wèn)題，才能把我國(guó)由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國(guó)變成工業(yè)國(guó)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的繁榮、昌盛。所以，自改革開放以來(lái)，我國(guó)一直在發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、提高工業(yè)化水平的基礎(chǔ)上大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化。
城鎮(zhèn)化的過(guò)程之中，需要配套解決教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、交通、住宅等等一系列的問(wèn)題，所以簡(jiǎn)單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)投資是大錯(cuò)特錯(cuò)了。