最近，剛出現(xiàn)調(diào)整或房地產(chǎn)泡沫剛擠出的國內(nèi)住房市場好像要發(fā)生逆轉(zhuǎn)了，6月全國70個大中城市新建商品住宅價格按月上升0．02％，結(jié)束樓價連續(xù)8個月下跌。
為何房價會出現(xiàn)反彈？住房銷售也會隨著房價上漲而快速增加？有住建部官員指出，當(dāng)前住房銷售的增加90％以上是居民自住需求，或當(dāng)前房價上漲及住房銷售突然放量增加，是由于居民住房消費需求釋放出來的結(jié)果。真的是這樣嗎？為何這種居民的住房消費需求在早幾月沒有釋放出來而僅是5月份特別是6月份之后才釋放出來？如果不把這些問題理清楚，要看這次國內(nèi)房價反彈的原因是不可能的。如果房價反彈的原因都不清楚，那么如何來防止房價反彈呢？
可以說，最近國內(nèi)住房市場的價格之所以會出現(xiàn)重新上漲趨勢，有幾個方面的原因：一是早些時候，國內(nèi)住房市場經(jīng)過兩年來的宏觀調(diào)控，確實取得了一定成果，住房投機投資需求也逐漸被擠出市場。但是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商價格向下調(diào)整，住房消費者逐漸進(jìn)入，住房銷售開始增加，對國內(nèi)GDP增長的影響也開始逐漸在顯示出來。而且哪個地方“房地產(chǎn)化”越是嚴(yán)重，這種GDP增長的影響就越大。這種影響不僅沖擊著房地產(chǎn)業(yè)，也沖擊與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)，沖擊到地方政府財政收入。在這種情況下，如果繼續(xù)保持現(xiàn)有的住房政策，那么隨著房價逐漸向下調(diào)整，住房消費需求就會逐漸釋放出來，住房市場轉(zhuǎn)型也會逐漸地進(jìn)行。
但是，面對GDP增長的下行，政府對住房市場宏觀調(diào)控的工具性又開始大行其道。穩(wěn)增長的宏觀經(jīng)濟政策也就是在這樣的背景下出臺。穩(wěn)增長的經(jīng)濟政策不僅在于增加各種重大投資支持，而更為重要的是讓整個貨幣政策出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。這不僅表現(xiàn)為信貸規(guī)模的量上寬松，如降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，而且更為重要的是央行一個月內(nèi)的短期時間兩次降息。央行連續(xù)降息不僅表明央行的貨幣政策全面轉(zhuǎn)向，也在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的差別化的信貸政策最后一道防線被沖破。可以說，兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最有效或影響最大的住房宏觀調(diào)控政策就是差別化的信貸政策。如果這道防線被沖破就意味著兩年來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策戛然而止。
在這種情況下，不僅住房消費者會恐慌性進(jìn)入市場，因為他們擔(dān)心住房政策的轉(zhuǎn)向又會出現(xiàn)2009年那樣的情況，房價會隨著這種政策的轉(zhuǎn)向越來越高。更為重要的是改變了住房預(yù)期。住房市場預(yù)期改變，必然會吸引住房投資投機炒作者重新進(jìn)入市場。盡管一些行政性的住房購買限制政策沒有取消并還在發(fā)揮作用，但是任何行政性管制政策都是不完全的，只要是有利可圖，住房投資投機炒作就能突破現(xiàn)有的各種住房行政政策限制進(jìn)入市場。因為在這些人看來，他們進(jìn)入市場越早，獲得利益的機會就越多，其利潤水平就越高。所以，最近房價上漲的最為主要的原因是政府宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向，是央行貨幣政策逆轉(zhuǎn)。如果國內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)了重大逆轉(zhuǎn)，那么要防止房價不出現(xiàn)反彈或所謂穩(wěn)定房價是不可能的。
二是隨著央行貨幣政策出現(xiàn)重大的逆轉(zhuǎn)，早以蠢蠢欲動的各地方政府的軟性托市政策更是從不同的角度來出臺。這些軟性的托市政策目的就是要讓開始下跌的房價不下跌，而且重新開始上漲，就是鼓勵住房投資投機炒作者進(jìn)入市場。在上述兩類政策呼應(yīng)下，更是突然改變了當(dāng)前住房市場整個預(yù)期，各種各樣的住房購買者都開始涌入市場。這不僅使住房銷售在短期內(nèi)快速增長，而且也使一些城市住房價格迅速推高。
三是盡管近來中央政府對住房市場宏觀調(diào)控政策十分堅決，也看到問題實質(zhì)所在，比如要堅決遏制住房投機投資需求并建立起遏制住房投機需求的長效政策，可以說政府決心很大。但是決心歸決心，就不見相應(yīng)的政策出臺。可以說，如果不針對性對住房投機投資需求進(jìn)行嚴(yán)厲打擊或遏制，只是增加商品房的供應(yīng)，增加保障性住房的建設(shè)，那么住房市場建造的住房再多也是無法滿足住房投機投資者對住房的無限需求的
（因為住房投機投資的需求是在零及無限大的區(qū)間）。
如果不通過事中及事后嚴(yán)厲的稅收政策打擊住房投機投資需求，那么市場一定會認(rèn)為購買住房是有利可圖，再加上最近銀行信貸政策這樣寬松，住房市場投機投資需求也就會在這種情況下迅速放大。住房投機投資需求一進(jìn)入市場，其價格必然上漲。因為，一般來說，住房投機投資需求者其出價水平會高于住房消費者。正是這種市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，國內(nèi)一些城市的住房上漲也就必然了。還有，當(dāng)前政府官員在房地產(chǎn)政策上有一個十分錯誤的觀念，以為購買第一套住房都不會進(jìn)行投機投資或炒房。這其實是錯的。只要沒有事中及事后的稅收政策限制，購買第一套住房同樣可用作投機投資，只不過其杠桿率低一些而已，賺錢比購買二套以上的住房慢一點而已。
可以說，在當(dāng)前住房宏觀調(diào)控政策范圍內(nèi)，要真正防止住房市場價格反彈，就得堅決去除住房市場賺錢功能，真正遏制住房投機投資的需求，而不是說說而已。這才是當(dāng)前國內(nèi)住房市場能夠走上健康發(fā)展之路的關(guān)鍵所在。其他任何招數(shù)所起到作用都是十分有限，甚至于可能是負(fù)的作用與影響。