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    1. 商業地產絕非樓市調控避風港
      2012-08-03   作者:蘇渝(重慶喻明投資公司總經理)  來源:上海證券報
       
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        商業地產像七月的天氣火了起來。
        由于樓市調控新政密集出臺,一系列舉措令住宅市場迅速降溫,然而,商業地產卻迎來另外一番景象。商業租售價格開始全線提升,同時伴隨著很多投資熱錢的涌入,甚至以往單純做住宅開發的房地產企業,近期也有意涉足商業地產領域。于是,有地產大佬放言;過去十年是住宅時代,未來十年屬于商業地產。國內開發商也經常在互問,你做商業地產了嗎?似乎你還沒有做,那你就不是一個完整的開發商。更有開發商干脆直言:“誰擁有城市綜合體,誰就擁有城市的未來”。
        于是,我們看到了商業地產大干快上的場面。改變傳統的“售房”觀念,以制造“金融產品”的方式開發及運營商業地產,創造更高的商業價值的商業地產開發模式大行其道。有開發商認為,商業地產開發的“金融產品化”是商業地產發展的長遠趨勢,也將是中國商業地產正常、良性發展的唯一出路。在這樣的理念下,在許多商業地產項目的開發經營過程中,其前期都會以“產權式商鋪”等概念大肆炒作,但在進入經營階段后卻變得面目全非。因為這類概念或模式常常被一些開發商當作物業促銷手段濫用,給商業項目的后期運營造成了諸多負面影響,影響了對中小投資者的回報,觸發了中小投資者與開發商之間越來越多的糾紛。有的還演變為商業欺詐。
        在這一模式的忽悠下,加上調控新政的“火力點”主要瞄準住宅市場,商業地產并沒有區分二套房和三套房政策,在首付款為五成的基礎上,商業地產仍可享受基準利率優惠,所以部分地區商業地產與住宅地產租售比出現倒掛,商業地產的出租回報遠高于住宅,一些一、二線城市的商鋪,臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬,可是投資者依然趨之若鶩。
        商業地產具有高投入、高產出、高風險的特征,是一個有待開發商、政府、銀行﹙資本﹚、投資者、經營者、消費者共同努力的領域,以期良性互動,多方共贏。但現實是,一些城市,放眼望去:不管有沒有口岸價值、商業價值,滿城都是城市綜合體工地,且言必稱超五星級酒店、高端寫字樓、大型購物中心。城市商業網點布局毫無章法,缺少科學規劃,呈失控并正在形成資源浪費之勢。
        商業地產自身的屬性特點,決定了并不適合游資快進快出短暫炒作。其一,門檻比較高,除投資經營者外,商鋪所有者并不適合自己來經營,總還需要一個尋找租戶的過程,經營風險不可小覷。其二,流通性很差,住宅在市場情況下不好,降價也容易在二手房市場出手,而商業地產,包括酒店公寓的轉讓,市場就狹窄得多了。
        中共中央政治局本周二(7月31日)召開分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作的會議,提出要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實防止房價反彈。在此,筆者還是要提醒商鋪投資者,投資商業地產要把風險放在首位,想要做活、做旺、做牛商鋪,除選對口岸、優選經營項目外,對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認識和準備。
        同時,千萬別忘了,商業地產開發既是印鈔機也可能是絞肉機。沒有正確的“多贏”開發理念、統領商業地產上下游資源的整合能力、專業的經營團隊打造能力,超強的融資能力,“一窩蜂”大干快上,后果堪憂。
        商業地產不是風平浪靜的維多利亞港灣,很可能是風高浪急的“百慕大”!
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