住房市場的消費(fèi)需求釋放出來，不僅要增加保障性住房建設(shè)，更要嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)投資需求，擠出房地產(chǎn)泡沫
面對國內(nèi)住房市場的回暖，一方面，中央政府多次表態(tài)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，堅(jiān)決打擊與遏制住房的投資投機(jī)炒作需求；另一方面，發(fā)布了《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》(以下簡稱《通知》)。
政府出臺兩文件穩(wěn)市場
中央政府通過頻繁表態(tài)，希望以此穩(wěn)定市場預(yù)期，不要讓當(dāng)前樓市的回暖導(dǎo)致整個(gè)市場出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，讓兩年多來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功虧一簣。
后兩個(gè)文件的出臺，則重點(diǎn)放在兩個(gè)方面。一個(gè)方面是通過增加保障性住房建設(shè)達(dá)到一箭雙雕。即可拉動(dòng)住房市場投資，因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi)GDP增長下行，很大程度都與早些時(shí)候國內(nèi)住房市場出現(xiàn)“量降價(jià)滯”兩年的僵局有關(guān)。住房市場銷售全面減少，庫存增長，必然會(huì)影響當(dāng)年的房地產(chǎn)開發(fā)投資，影響到對相關(guān)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求，如鋼鐵、水泥等。而有條件支持大量建造保障性住房，既可增加整個(gè)社會(huì)對住房市場投資，也可解決當(dāng)前中低收入民眾住房條件困難的問題，甚至于會(huì)被認(rèn)為以此來拉低整個(gè)住房市場的價(jià)格水平。
另一方面，如果鼓勵(lì)民間資本參與保障性住房的工程建設(shè)，即可讓流竄在市場上大量民間資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是到處流竄并推高各種資產(chǎn)價(jià)格，緩解當(dāng)前國內(nèi)金融市場各種風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于國內(nèi)大造保障性住房，僅政府財(cái)政資金進(jìn)入保障性住房工程難以為繼，引入外部市場資金進(jìn)入保障性住房工程建設(shè)也勢在必行。這樣政府的住房政策既可為穩(wěn)增長提供動(dòng)力，又可讓當(dāng)前住房市場的價(jià)格穩(wěn)定在某個(gè)水平上。可以說，這就是最近中央政府出臺上面幾個(gè)文件的目的所在。
住房市場問題嚴(yán)重
但是，住房市場的問題是一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，即當(dāng)前住房市場的價(jià)格如果不向下調(diào)整，如果不回歸到合理的價(jià)格水平，而是把住房的價(jià)格頂在天花板上不下來，住房市場是無法轉(zhuǎn)型，住房市場投機(jī)投資需求也無法遏制，住房消費(fèi)需求更是無法釋放出來，而住房市場泡沫只能繼續(xù)吹大。在這種情況下，吹大了的泡沫豈能不破滅？房地產(chǎn)泡沫豈能不給經(jīng)濟(jì)帶來重大的災(zāi)害？
更值得注意的是，由于住房價(jià)格過高，不僅把絕大多數(shù)居民擠出市場，這些居民的住房福利受到嚴(yán)重侵犯，而且過高房價(jià)也讓住房市場成了一個(gè)少數(shù)人侵害與掠奪絕大多數(shù)人財(cái)富的機(jī)制。
在這種情況下，如果說，當(dāng)前的住房政策不能夠把住房市場的投機(jī)投資需求嚴(yán)厲擠出市場，去除住房市場賺錢功能，那么住房市場的問題要想解決是不可能的。不過，加大保障性住房建設(shè)，是否就可以解決住房問題呢？
近期房價(jià)出現(xiàn)上漲的三大原因
需要指出的是，最近國內(nèi)住房市場的價(jià)格出現(xiàn)重新上漲趨勢，其中有三個(gè)方面的原因。一是經(jīng)過近兩年來國內(nèi)住房市場的宏觀調(diào)控的確取得了一定的成果，住房投機(jī)投資需求被逐漸地?cái)D出市場。但越是“房地產(chǎn)化”嚴(yán)重的地方，對GDP增長的影響就越大。這種影響不僅沖擊著房地產(chǎn)業(yè)，也沖擊著與許多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，同樣也沖擊著地方政府的財(cái)政收入。如果繼續(xù)實(shí)施現(xiàn)有的住房政策，住房消費(fèi)需求將被逐漸的釋放出來。就當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢來看，只有讓住房市場價(jià)格真正下行，讓住房市場真正轉(zhuǎn)型，國內(nèi)住房市場消費(fèi)需求才能真正釋放出來。這才是穩(wěn)增長真正的動(dòng)力。
但是，面對GDP增長的下行，政府對住房市場調(diào)控的工具性又開始顯現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也隨即轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”。穩(wěn)增長的經(jīng)濟(jì)政策不僅在于增加各種重大投資支持，表現(xiàn)為信貸規(guī)模的寬松，如降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，而且更為重要的是央行一個(gè)月內(nèi)兩次降息。這樣一來，卻導(dǎo)致房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的差別化住房信貸政策最后一道防線被沖破。可以說，兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最有效或影響最大的住房宏觀調(diào)控政策就是差別化的信貸政策。因此，國內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了回升，房地產(chǎn)泡沫又會(huì)繼續(xù)吹大。
在這種情況下，不僅住房消費(fèi)者會(huì)恐慌性進(jìn)入市場，因?yàn)椋麄儞?dān)心住房政策的轉(zhuǎn)向又會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的情況，房價(jià)會(huì)隨著這種政策的轉(zhuǎn)向越來越高。更為重要的是改變了住房預(yù)期。住房市場預(yù)期改變，必然會(huì)吸引住房投資投機(jī)炒作者重新進(jìn)入市場。在這種情況下，盡管看上去一些行政性的住房購買限制政策沒有取消并還在發(fā)揮作用，但是只要是有利可圖，住房投資投機(jī)炒作就能夠突破現(xiàn)有的各種住房行政政策限制進(jìn)入市場。因?yàn)椋谶@些人看來，他們進(jìn)入市場越早，獲得利益的機(jī)會(huì)就越多，其利潤水平就越高。否則錯(cuò)過機(jī)會(huì)，機(jī)不再來。
二是隨著國內(nèi)貨幣政策微調(diào)力度的加大，部分地方的軟性托市政策更是找不同的角度來出臺。這些軟性的托市政策目的就是要讓開始下跌的房價(jià)不下跌而且重新開始上漲，就是鼓勵(lì)住房投資投機(jī)炒作者進(jìn)入市場。這樣，不僅讓能夠讓住房銷售在短期內(nèi)快速增長，而且也讓一些城市住房價(jià)格迅速推高。
三是如果當(dāng)前不針對性地對住房投機(jī)投資需求進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊或遏制，只是增加商品房的供應(yīng)，增加保障性住房的建設(shè)，那么住房市場建造的住房最多，也是無法滿足住房投機(jī)投資者對住房的無限需求的（因?yàn)樽》客稒C(jī)投資的需求是在零及無限大的區(qū)間）。
因?yàn)椋绻煌ㄟ^事中及事后嚴(yán)厲的稅收政策打擊住房投機(jī)投資需求，那么市場一定會(huì)認(rèn)為購買住房是有利可圖，再加上最近銀行信貸政策比較寬松，住房市場投機(jī)投資需求也就會(huì)在這種情況下迅速放大。住房投機(jī)投資需求一進(jìn)入市場，其價(jià)格必然上漲。一般來說，住房投機(jī)投資需求者其出價(jià)水平會(huì)高于住房消費(fèi)者。正是這種市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，國內(nèi)一些城市的住房上漲也就成了必然。
此外，當(dāng)前有一部分觀念認(rèn)為，購買第一套住房都不會(huì)進(jìn)行投機(jī)投資或炒房。這其實(shí)是錯(cuò)的。只要沒有事中及事后的稅收政策限制，購買第一套住房同樣可用作投機(jī)投資，只不過其杠桿率低一些而已，賺錢比購買二套以上的住房慢一點(diǎn)而已。
可以說，在當(dāng)前住房宏觀調(diào)控政策范圍內(nèi)，要真正防止住房市場價(jià)格反彈，就得堅(jiān)決去除住房市場賺錢功能，真正遏制住房投機(jī)投資的需求，而不是說說而已，并讓住房價(jià)格水平向下移，這樣才能讓住房消費(fèi)釋放出來。住房市場的消費(fèi)需求釋放出來不僅要增加保障性住房建設(shè)（在一定意義上說，房價(jià)下行到一定程度，保障性住房作用與功能也會(huì)弱化），更要嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)投資需求，擠出房地產(chǎn)泡沫。這才是當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的動(dòng)力及住房市場能夠走上健康發(fā)展之路的關(guān)鍵所在。