近期，《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下簡稱《總體方案》）之所以受到廣泛關注，是因為其被貼上了中國“第三次土地改革”的標簽。也就是，繼家庭聯產承包、經營性土地市場化（招拍掛）后，賦予農村集體土地市場化完整權益為標志的又一次土地改革將在深圳拉開帷幕。
　　本質上，中國經濟社會發展的一切重大矛盾和問題的產生基本上都可以追根溯源到土地制度，特別是集體和國有土地二元分割的管理制度，當前我國經濟增長之所以面臨困境也就在于此。支撐我國30年經濟高速增長的原動力，就是長期二元制度下壓低農村提供的生產要素的價格，即所謂的生產要素紅利——主要是人口紅利和土地紅利，即農村勞動力無限供給產生的人口紅利和農業用地非農化產生的土地紅利，還包括資金紅利（即國有金融體系為政府主導型經濟源源不斷提供低成本的資金投入）。這一經濟增長模式一方面鑄就了“中國制造”在國際上的比較優勢，推動了出口規模的超常規增長，另一方面創造了地方政府“經營城市”賴以啟動的資本金投入（即土地資本），進而撬動了銀行貸款，促進了城市基建投資超常規增長。這兩個方面，就是我們平常所說的“三駕馬車”中的出口和投資。二者是推動我國經濟長達30年的高速發展，成為第一大出口國，并在2011年成為世界第二大經濟體的最大功臣。
　　如果生產效率不改變，要素紅利的邊際效用總會下降直至停止。目前來看，依靠要素紅利的增長模式似乎已經走到盡頭。從2011年開始，勞動力供給量不再增加，中科院預計2021年勞動力供給開始減少，即所謂的“劉易斯拐點”。勞動力 “無限供給”到“有限剩余”再到短缺跡象，始于2004年以來珠三角、閩東南和浙東南等制造業發達地區出現的“民工荒”，并一直演繹到近年來低端勞動力薪酬的快速上漲。同時，長期低成本資金供應，無法在成本端有效約束政府主導下的投資擴張，導致銀行風險積聚（如對房地產和地方融資平臺貸款的擔憂），資金紅利也到了盡頭。但是，人口紅利和資金紅利衰退的緊迫性還不是那么逼近的很快，畢竟勞動人口總量仍在較長的一段時期內相對充足，隨著產業升級，人口紅利問題更多的是結構性短缺的問題，即高素質勞動力較為短缺。而資金紅利的騰挪空間還有，銀行風險可以采取再融資和置換進行內外部消化，強大的財政隱性擔保也會在關鍵時刻兜底。相比之下，由于土地供給彈性低和各屆政府無節制地攫取而造成土地出讓過快增長和粗放利用，土地紅利呈現出日益衰竭的趨勢。最明顯的表現就是，各主要城市基本或快要到了無地可用的地步了。開發強度（建設空間/城市總空間）最能反映這一問題，北京（48%）、上海（37%）、廣州（23%）、深圳（49%）、東莞（43%）、佛山（30%）和無錫（30%）等城市的開發強度遠遠超出了倫敦（24%）、東京（29%）和香港（19%）等土地非常緊缺的國際主要城市。更為關鍵的是，發達國家的城市化進程早已完成，甚至進入“逆城市化”進程，而我國城市化正在進入加速階段。
　　土地紅利枯竭的主要原因在于，我國土地城市化（而非農村人口城市化）和建成區“攤大餅”擴展的城市化模式，而土地城市化過程采取的是農業用地轉為非農建設用地的方式。在城市化初期，集體土地（農業用地、宅基地和其他農村非農發展用地）城市化在增加建設投入和增加社會財富總量、提高綜合國力方面具有合理性。但是，我國進入工業化中后期和城市化加速階段后，地方政府越來越青睞基建投資和吸引外來投資（建園區、新區）的增長模式。由于新增國有土地基本枯竭，存量不成規模且征用代價大的情況下，地方政府對于低廉的集體土地紅利攫取的動力越來越強。但是，農業用地非農化過程中隱含著極其復雜的社會利益矛盾，這種矛盾隨著地價的不斷上漲、圈地占地趨勢而越來越尖銳，導致征地沖突、城鄉矛盾、貧富差距等重大問題，嚴重影響經濟社會可持續發展。
　　人口紅利衰退、資金紅利和土地紅利枯竭，表象是計劃生育政策、高投資和城市化加速的結果，深層次上是我國長達30年的、以壓低生產要素價格，攫取生產要素紅利，獲得高增長的模式走到盡頭的結果。盡管2008年的“四萬億”投資和本輪刺激政策暫時緩解經濟下滑。但從中長期來看，我國經濟增長中樞已經毫無疑問地臺階式下行了，根本原因就是傳統增長模式的終結（而并非外需萎縮、消費不濟、正常收斂等原因）。這也是世界銀行、IMF和國際評級機構和投行空前一致地下調中國未來幾年的經濟增速的原因。這種模式走到今天，要素市場的生態環境被完全破壞，要素的粗放使用導致生產效率低下（單位要素產出低），銀行風險突出，社會矛盾顯現，且要素低廉使用導致傳統要素供給市場的萎縮（民工荒、耕地保護、農民抗爭土地征收和銀行存款外流）。最終的結果是，30年來制度改革紅利所釋放出的經濟增長效率，由于生產投入環節要素的無效配置而難以持續，直至制度紅利被消耗殆盡。
　　下一輪改革的核心內容是要素市場化改革，這是形勢倒逼的結果。完善社會保障體系，促進勞動力要素市場化深入，以利率匯率市場化改革的攻堅戰已經賣出堅實的步伐。而值得注意的是，近期深圳土地制度改革的推進則更值得期待和大書特書。因為，本輪深圳土地制度改革的《總體方案》以確權為手段，實現明確權益、收益共享和土地二次開發的目的，本質上是復原原村民對于土地的完整權益，建立村民參與集體土地市場交易的平等契約框架。
　　對生產要素完整產權的保護和尊重，是要素進入市場并獲得高效配置和相應經濟效率的充要條件。事實上，我國人口紅利、土地紅利、資金紅利等三大要素紅利的衰退或衰竭，本質上并非自然衰退或衰竭，而是體制和人為壓制和壓抑的結果。我國經濟增長模式轉型要經歷較長時期，傳統的對土地供給依賴的增長模式短期內不能偏廢。以保護農民集體土地權益為核心的要素市場化改革（包括勞動力市場化、資金市場化），將實現釋放三大生產要素未盡的紅利，而深圳這個中國改革開放的排頭兵再一次站在了前面。